20150309-广发证券-房地产行业_土地供需持续走低_一线城市交易热度回落_19页_944kb

房地产行业总结

核心内容

2015年2月，中国房地产行业土地市场整体表现低迷，成交量与成交价同比大幅下降。300城市土地成交建筑面积合计1.88亿平米，累计同比-50%；土地出让金合计2765亿元，累计同比-50%。其中，一线城市表现相对较好，但交易热度仍有所回落，二线城市土地供给与成交持续低迷，三四线城市则呈现量价齐跌的态势。

主要观点

• 春节假期影响成交：春节假期导致土地市场成交低迷，尤其是住宅用地，整体处于年初淡季。
• 一线城市表现：一线城市宅地供需同跌，溢价率下降，但市场仍优于二三线城市，预计未来交易热度将逐步回暖。
• 二线城市分化：二线城市土地供给继续下滑，成交低迷，城市间分化趋势明显。
• 三四线城市低迷：三四线城市土地供需处于低位，成交量价齐跌，市场整体疲软。
• 政策影响：央行降息及新型城镇化试点政策对市场有一定影响，但未能显著提振土地市场活跃度。

关键信息

一、土地市场整体情况（2015年1-2月）

• 土地成交建筑面积：1.88亿平米，累计同比-50%。
• 土地出让金：2765亿元，累计同比-50%。
• 住宅用地成交建筑面积：0.92亿平米，累计同比-53%。
• 住宅用地出让金：1868亿元，累计同比-51%。

二、城市土地概览（2015年2月）

一线城市

• 土地供给：合计推出207万平米，环比-69%，同比-59%；住宅用地83万平米，环比-75%，同比-75%。
• 土地成交：合计成交337万平米，环比-48%，同比-42%；住宅用地192万平米，环比-36%，同比-56%。
• 土地出让金：合计198亿元，环比-63%；住宅用地107亿元，溢价率18%。
• 重点城市表现：
  • 北京：土地交易热度骤减，住宅用地成交楼面价创下半年新低。
  • 上海：住宅用地成交量高于其他一线城市，溢价率最高达96%。
  • 广州：宅地市场零成交，为2012年8月以来首次。
  • 深圳：所有类型用地零供给，土地资源稀缺。

二线城市

• 土地供给：合计推出3783万平米，环比-41%，同比-28%；住宅用地1573万平米，环比-52%，同比-45%。
• 土地成交：合计成交2609万平米，环比-53%，同比-53%；住宅用地1377万平米，环比-46%，同比-50%。
• 土地出让金：合计373亿元，环比-53%，同比-52%；平均溢价率约7%。
• 重点城市表现：
  • 重庆：宅地成交建面189万平米，位居二线城市首位。
  • 石家庄、贵阳、银川、乌鲁木齐：开年至今无宅地成交。

三四线城市

• 土地供给：合计推出6943万平米，环比-46%，同比-41%；住宅用地3520万平米，环比-40%，同比-34%。
• 土地成交：合计成交3661万平米，环比-40%，同比-57%；住宅用地1726万平米，环比-43%，同比-58%。
• 土地出让金：合计302亿元，平均楼面价824元/平米；住宅用地194亿元，楼面价1126元/平米。
• 整体表现：成交量价齐跌，市场持续低迷。

风险提示

• 一线城市土地价格仍在上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。
• 三四线城市土地市场低迷，需关注后续政策对市场的影响。

行业评级

• 行业评级：买入，预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

附录信息

• 表1：一线和二线城市土地市场情况（2015年2月）。
• 表2：近期房地产新闻汇总与简评（2015年2月）。
• 表3：全国300城市成交住宅用地总价排行榜TOP10（2015年2月）。
• 表4：全国300城市成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10（2015年2月）。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验。
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 行业投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

• 公司投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

联系方式

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