20211110-光大证券-房地产百城土地成交月度跟踪报告_土地成交持续下行_一线城市韧性较强_13页_1mb

行业研究总结：2021年10月百城土地成交分析

核心内容

2021年10月，全国百城土地市场呈现成交量缩、价格涨的态势，整体市场表现分化明显，一线城市保持较强韧性，而二三四线城市则面临较大压力。土地市场在行业流动性趋紧及房地产税试点预期下表现疲软，房企投资态度趋于谨慎。

主要观点

1. 1-10月土地成交总体情况

• 成交面积：累计成交9.12亿平方米，同比减少23.5%。
• 成交总价：累计成交3.36万亿元，同比减少9.9%。
• 成交均价：累计为3,690元/平方米，同比上涨17.7%。
• 未成交土地占比：累计未成交土地占成交土地的20%，10月单月未成交占比达49%。

2. 分能级城市土地成交情况

• 一线城市：
  • 10月成交面积1,185万平方米，同比+53.3%。
  • 成交总价1,289亿元，同比+183.7%。
  • 成交均价10,872元/平方米，同比+85.1%。
• 二线城市：
  • 10月成交面积2,983万平方米，同比-43.3%。
  • 成交总价1,125亿元，同比-32.1%。
  • 成交均价3,771元/平方米，同比+19.7%。
• 三四线城市：
  • 10月成交面积2,592万平方米，同比-61.0%。
  • 成交总价306亿元，同比-77.4%。
  • 成交均价1,180元/平方米，同比-42.1%。

3. 住宅类土地成交情况

• 一线城市：
  • 10月成交面积595万平方米，同比+114.8%。
  • 成交总价1,048亿元，同比+186.8%。
  • 成交均价17,616元/平方米，同比+33.5%。
• 二线城市：
  • 10月成交面积1,439万平方米，同比-41.5%。
  • 成交总价1,030亿元，同比-25.5%。
  • 成交均价7,157元/平方米，同比+27.4%。
• 三四线城市：
  • 10月成交面积483万平方米，同比-85.3%。
  • 成交总价195亿元，同比-83.5%。
  • 成交均价4,047元/平方米，同比+12.5%。
• 住宅类土地溢价率：10月一线、二线、三四线分别为3.7%、2.3%、0.2%，整体走低。

4. 分类型土地成交情况

• 住宅类：
  • 10月成交面积1,715万平方米，同比-50.8%。
  • 成交总价1,719亿元，同比-10.0%。
  • 成交均价10,026元/平方米，同比+83.0%。
• 商服类：
  • 10月成交面积688万平方米，同比-52.5%。
  • 成交总价313亿元，同比-2.7%。
  • 成交均价4,553元/平方米，同比+105.1%。
• 商住类：
  • 10月成交面积803万平方米，同比-68.4%。
  • 成交总价555亿元，同比-45.7%。
  • 成交均价6,913元/平方米，同比+72.1%。
• 工业类：
  • 10月成交面积3,403万平方米，同比-29.0%。
  • 成交总价119亿元，同比-27.0%。
  • 成交均价348元/平方米，同比+2.7%。

关键信息

• 市场趋势：土地市场整体下行，但一线城市表现相对稳健，房价上涨趋势明显。
• 未成交土地：10月未成交土地宗数占比达49%，显示市场活跃度下降。
• 政策影响：房地产税试点预期、流动性紧张、房企“三道红线”政策对市场形成压制。
• 投资建议：预计四季度房地产行业流动性将逐步修复，开发贷和按揭贷回暖，竣工端增速较高，房地产税试点有助于降低税收压力，建议关注综合实力强的龙头房企，如万科A、保利发展、中国金茂等。
• 风险提示：全球通胀压力、疫情反复、中美贸易摩擦及房企债务问题可能对房地产市场造成不利影响。

投资建议与风险分析

投资建议

• 龙头房企具备更强的抗风险能力和市场竞争力，建议重点配置万科A、保利发展、中国金茂。
• 建议关注金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份等企业。

风险分析

• 利率上升风险：全球通胀预期和大宗商品价格上涨可能推高国内利率，对资金密集型房地产行业带来压力。
• 经济不确定性：新冠疫情、中美贸易摩擦等可能影响部分行业就业及居民收入，进而影响信贷扩张。
• 房企信用风险：部分中小房企面临债务集中偿付和“三道红线”政策压力，信用风险上升。

估值与分析师声明

• 本报告分析基于多种假设，存在一定的局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
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注：本报告数据来源于Wind及光大证券研究所，分析基于公开信息，仅供参考。