2020年上半年大湾区甲级写字楼指数_12页_3mb

大湾区甲级写字楼市场总结

核心内容

第一太平戴维斯研究部发布的大湾区甲级写字楼指数，旨在为投资者、开发商、业主及企业租户提供参考，以掌握大湾区甲级写字楼市场的变动趋势。该指数涵盖香港、深圳、广州及大湾区内地九个城市，其中部分城市的研究时间跨度自2013年起，而香港、深圳、广州则自2009年起。

主要观点

• 租金与价格下跌：2020年上半年，大湾区甲级写字楼租金和价格指数分别环比下跌4.1%和3.6%，反映出市场整体承压。
• 疫情冲击：疫情导致经济活动停滞，加剧了市场供过于求的问题，使得租金和价格持续下滑。
• 供需失衡：疫情使新增供应延期交付，导致市场供应高峰顺延至2021及2022年，而需求增长放缓，空置率上升。
• 行业分化：TMT、在线服务、健康医疗、先进制造业及金融行业租赁需求保持活跃，而传统制造业、线下教育、旅游等行业需求疲软。
• 市场主导权转移：租金和总租用成本下降，租户议价能力增强，市场主导权向租户倾斜。
• 区域差异显著：不同城市受疫情影响和市场策略影响，租金及价格跌幅各异，其中肇庆跌幅最大，而东莞和佛山跌幅较小甚至微升。

关键信息

指数数据取样范围

• 研究范围包括香港、深圳、广州及大湾区内地九个城市。
• 研究时间跨度：香港、深圳、广州自2009年起，其余城市自2013年起。
• 澳门暂未纳入研究范围。

租金指数

• 2020年上半年，租金指数半年度环比下跌4.1%，至159.7。
• 香港、深圳、广州租金指数分别下跌4.0%、4.7%、3.0%。
• 江门和肇庆因第三产业覆盖面有限，租金短期内难以回升。

价格指数

• 价格指数半年度环比下跌3.6%，至204.5。
• 深圳价格指数跌幅最大，为8.5%，至190.8。
• 广州价格指数下跌4.2%，至147.2。
• 东莞和佛山价格指数跌幅较小，分别为0.5%和0.3%。
• 佛山价格指数微升0.3%，至100。

甲级写字楼市场总租用成本

• 大湾区甲级写字楼总租用成本均呈现下降趋势。
• 香港、深圳、广州总租用成本分别环比下跌2.3%、3.4%、3.2%。
• 肇庆总租用成本跌幅最大，达9.7%；惠州跌幅最小，为0.3%。
• 总租用成本包括净有效租金、物业管理费及相关税费。

供应与需求分析

• 2020年上半年，新增供应环比下降48.2%，至约73万平方米。
• 区内总存量增至2,838万平方米，其中香港、深圳、广州分别占27.9%、27.5%、18.7%。
• 供应高峰顺延至2021及2022年，导致市场供需失衡，租金增长受挫。

行业租赁需求变化

• 需求疲软行业：对外贸易、线下教育、旅游、传统制造业。
• 需求旺盛行业：TMT、在线服务（办公、教育、零售）、健康医疗、先进制造业、金融类（银行、保险）。

市场策略

• 业主以价换量：多数业主采取更长免租期、更大租金让步、更高佣金比例等手段刺激去化。
• 租户议价能力增强：租户在租赁条款洽谈中更具话语权，决策更加审慎。

租金表现周期

• 下降初期：广州、深圳、东莞、佛山、珠海等五城租金持续走低。
• 下降末期：中山、惠州租金表现相对稳定，处于下降末期。

总结

2020年上半年，大湾区甲级写字楼市场受疫情冲击，租金和价格指数双双下滑，市场供需失衡持续。尽管短期内面临挑战，但部分行业如TMT、金融、医疗健康等租赁需求保持活跃，为市场提供了增长动力。随着中国经济逐步复苏，大湾区写字楼市场基本面展望积极，但供需失衡状况料将持续三至五年。市场主导权向租户倾斜，业主更倾向于灵活的租赁策略以应对市场变化。