Savills大湾区甲级写字楼指数_12页_7mb

大湾区甲级写字楼指数总结

核心内容

大湾区甲级写字楼指数由第一太平戴维斯研究部发布，旨在为投资者、开发商、业主及企业租户提供市场变动的参考指标。该指数涵盖大湾区内地九个城市以及香港特别行政区，澳门暂未被纳入研究范围。

主要观点

• 租金与价格指数下跌：2019年下半年，大湾区甲级写字楼租金指数环比下跌2.5%至166.6，价格指数环比下跌3.6%至209.2。这主要受到经济放缓、中美贸易争端、新增供应过剩及社会运动等因素的影响。
• 城市间差异显著：租金和价格指数在不同城市表现出明显差异。深圳录得最大租金跌幅（6.7%），而东莞则录得最大租金涨幅（2.1%）。香港租金指数仍居首位，其总租用成本为深圳的3.8倍，广州的4.2倍。
• 供需关系影响市场：新增供应量达140万平方米，其中深圳贡献了75.4%。这导致整体市场空置率上升，尤其是深圳和东莞。截至2019年末，深圳空置率上升至24.6%，东莞上升至28.9%。
• 租赁需求外溢：部分港澳企业因成本控制需求和政策支持，将后勤办公迁往广深珠地区，带动这些城市的租赁需求增长。
• 政策支持作用突出：珠海和东莞因政府的政策激励和财政补贴，推动了租赁市场的去化，空置率下降，租金跌幅收窄。
• 市场周期分化：部分城市进入下降初期，如深圳、广州、佛山、惠州、中山、江门，而珠海和东莞进入下降末期，澳门处于上升末期。

关键信息

城市表现概览

总租用成本

• 总租用成本：包含净有效租金、物业管理费及相关税费。
• 成本差异：港澳地区总租用成本显著高于内地城市，其中深圳和广州总租用成本分别为东莞的3.2倍和3.0倍。
• 成本变化：深圳总租用成本下降6.7%，东莞则上升2.1%。

市场周期分析

• 下降初期：包括香港、广州、深圳、佛山、惠州、中山、江门等城市，租金和价格指数预计在未来六个月内持续下跌。
• 下降末期：珠海和东莞因政策支持和市场去化，进入下降末期，租金跌幅收窄。
• 上升末期：澳门因供应有限和资产表现稳定，处于上升末期。

市场影响因素

• 经济放缓：中国经济持续放缓，影响企业租赁需求，导致租金和价格指数下跌。
• 政策支持：深圳和珠海的政策激励，如财政补贴和基建完善，提振了市场信心，推动租赁需求增长。
• 社会运动：香港的社会运动削弱了市场信心，影响租金和价格表现。
• 供应过剩：深圳因新增供应过量，导致租金大幅下降，空置率上升。
• 成本控制：部分企业出于成本节约考虑，将后勤办公迁往东莞等内地城市。

结论

2019年下半年，大湾区甲级写字楼市场整体面临调整，租金和价格指数均有所下降。尽管如此，部分城市如东莞、珠海因政策支持和成本优势，表现相对较好。市场周期分化明显，深圳和广州进入下降初期，而东莞和珠海则处于下降末期。随着2020年新增供应的持续影响，市场仍需时间恢复。整体来看，大湾区写字楼市场的长期表现仍取决于经济结构调整和供需动态，而非短期因素如疫情。