20170807-华创证券-房地产7月土地市场供需分析_供应回落_成交略降_价格走高补地意愿仍强_维持下半年成交放量判断_21页_1mb

行业快评总结：房地产7月土地市场供需分析

核心内容概述

2017年7月，房地产行业土地市场呈现出供应回落、成交略降但价格走高的态势，整体显示行业补地意愿依然较强。分析认为，尽管7月住宅类土地供应和成交均有所下降，但随着下半年地方政府供地意愿的增强以及房企补库存需求的持续存在，预计下半年土地市场将进入放量阶段。

主要观点

• 土地供应：7月住宅类土地供应面积环比下降45%，同比减少13%，显示供应节奏放缓。然而，受4月土地供应新规及6月财政部87号文的影响，预计下半年地方政府将加大土地供应力度。
• 土地成交：7月住宅类土地成交面积环比下降32%，同比小幅下降3%。尽管如此，考虑到补库存需求，分析师维持下半年土地成交放量的判断。
• 土地供需：7月住宅类土地成交/供应比升至1.05倍，为今年3月以来首次逆转，表明行业补地意愿增强。同时，地价和溢价率均有所上升，进一步佐证了市场对土地的需求依然旺盛。
• 价格走势：住宅类土地成交楼面均价同比上涨69%，环比上涨31%，其中三四线城市涨幅尤为显著，显示三四线土地市场热度上升。

关键信息

土地供应分析

• 总体供应：百城各类型土地合计供应8,081万平米，环比下降35%，同比下降7%。
• 住宅用地供应：住宅用地供应面积环比下降40%，同比下降13%。
• 城市能级分析：
  • 一线城市住宅类用地供应同比上涨55%，累计同比上涨61%。
  • 二线城市同比小幅下降26%，累计同比微降2%。
  • 三四线城市同比减少6%，累计同比微增11%。
• 土地类型分析：
  • 住宅用地同比上涨24%，商住用地同比下降45%，商服用地同比下降10%，工业用地同比上涨2%。

土地成交分析

• 总体成交：百城各类型土地合计成交7,958万平米，环比下降20%，同比上涨1%。
• 住宅类用地成交：住宅类用地成交面积环比下降32%，同比小幅下降3%。
• 城市能级分析：
  • 一线城市同比大幅上涨216%，累计同比上涨66%。
  • 二线城市同比下降3%，累计同比上涨14%。
  • 三四线城市同比下降11%，累计同比上涨28%。
• 土地类型分析：
  • 住宅用地同比上涨2%，商住用地同比下降8%，商服用地同比下降16%，工业用地同比上涨8%。

土地供需与价格分析

• 供需比：百城住宅类土地供需比升至1.05倍，环比上升23%。
• 城市能级供需比：
  • 一线城市供需比1.81倍，环比上升438%。
  • 二线城市供需比1.36倍，环比上升48%。
  • 三四线城市供需比0.81倍，环比下降6%。
• 成交均价：
  • 住宅类土地成交楼面均价6,114元/平米，环比上涨31%，同比上涨69%。
  • 一线城市成交均价15,947元/平米，环比上涨14%，同比下降47%。
  • 二线城市成交均价7,771元/平米，环比上涨44%，同比上涨63%。
  • 三四线城市成交均价3,063元/平米，环比下降3%，同比上涨107%。
• 溢价率：
  • 百城住宅类土地成交溢价率39%，环比上升3pct。
  • 一线城市溢价率26%，环比下降3pct。
  • 二线城市溢价率38%，环比上升7pct。
  • 三四线城市溢价率51%，环比上升3pct。

投资建议

• 行业评级：推荐
• 推荐公司：
  • 一二线资源：招商蛇口、华侨城A、首开股份
  • 龙头房企：万科A、金地集团、保利地产
  • 三四线开发：新城控股、蓝光发展、荣盛发展、中南建设
• 新增推荐：蓝光发展
• 小幅调整推荐组合：维持原有推荐组合，重点跟踪集中度提升趋势。

支撑评级的要点

1. 政策推动：4月土地供应新规和6月财政部87号文将推动地方政府在下半年加大供地力度。
2. 去库存延续：房地产行业已持续经历超2.5年的去库存阶段，补库存意愿依然强烈。
3. 市场趋势：尽管7月供需结构出现逆转，但地价和溢价率上升表明市场热度未减，预计下半年土地成交将放量。

行业表现对比图

• 图表展示了近12个月百城土地市场表现，显示土地成交与供应的变化趋势。

相关研究报告

• 《房地产行业报告：新房成交继续走差，扶持政策频现、利好租赁市场发展》（2017-07-24）
• 《房地产行业报告：成交低位徘徊、库存连降4周，租赁新政再推进、融资结构性略松》（2017-07-31）

分析师信息

• 首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 助理分析师：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士），曹曼（同济大学管理学硕士）

投资评级体系

• 公司评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动在-10%—10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%-20%之间
• 行业评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过沪深300指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数相对沪深300指数变动在-5%—5%之间
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过沪深300指数5%以上

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