20240329-兴证国际证券-华润置地-01109.HK-大力发展资管业务_打造第二增长曲线_8页_2mb

报告摘要

华润置地（01109.HK）证券研究报告总结

核心内容

华润置地作为房地产行业的龙头企业，持续展现出稳健的财务表现和良好的业务增长态势。公司通过聚焦核心城市、大力发展资产管理业务等方式，提升资产价值与盈利能力，同时保持较高的股息收益率，吸引投资者关注。

主要观点

业绩稳健，派息丰厚：2023年公司营业收入达2511.4亿元，同比增长21.3%；股东应占核心净利润为277.7亿元，同比增长2.9%。公司维持较高的派息率（37%），全年累计每股派息1.441元，股息收益率超过6%。
销售聚焦核心城市：2023年合约销售3070.3亿元，同比增长1.9%。新增土储1325万平米，其中一二线城市占比达93%，总土储规模达6250万平米。公司2024年总可售货值达5308亿元，88%位于一二线高能级城市，有望在核心城市市场回暖中受益。
购物中心业务增长显著：2023年购物中心租金收入达179亿元，同比增长29.7%；2019-2023年年复合增速为17.5%。公司新开10座购物中心，累计开业76座，预计2024年新增16座，租金收入持续增长。
资管业务推动第二增长曲线：公司成功发行公募REITs华夏华润商业REIT，拥有轻资产管理平台华润万象生活及两个公募REITs平台，为资产价值释放提供通道。未来有望通过整合行业优质资产实现“投融建管退”的资本闭环。
财务稳健，融资成本下降：截至2023年底，公司净负债率降至32.6%，平均融资成本下降至3.56%的新低水平，显示公司融资能力增强。
维持“买入”评级：预计2024/2025年营业收入分别为2633/2765亿元，同比增长4.8%/5.0%；核心净利润分别为278/294亿元，同比增长0.1%/6.0%。公司持续回报股东，当前股价对应2023年股息收益率超过6%。

关键信息

市场数据

日期：2024.03.28
收盘价（港元）：24.75
总股本（亿股）：71.31
总市值（亿港元）：1764.91
总资产（亿元）：11912
净资产（亿元）：2649
每股净资产（元）：37.14

投资要点

收入结构改善：经常性业务收入占比提升，2023年经常性业务收入达390.6亿元，同比增长26.4%。
利润率变化：整体毛利率25.2%，同比下降1个百分点；开发销售业务毛利率降至20.7%，经营性不动产业务毛利率提升至75.7%。
资产价值释放：通过公募REITs发行和资管平台建设，释放优质资产价值。
现金流稳定：2023年经营活动现金流为466亿元，投资活动现金流为-325亿元，融资活动现金流为31亿元，现金净变动为171亿元。
估值指标：2023年PE为5.7倍，PB为0.7倍，预计2026年PE降至4.9倍，PB降至0.5倍。

风险提示

宏观经济增长放缓
行业调控政策放松不及预期
流动性宽松不及预期
公司销售不及预期
租金收入不及预期
人民币贬值

报告正文关键数据

2023年营业收入：2511.4亿元，同比增长21.3%
2023年核心净利润：277.7亿元，同比增长2.9%
2023年合约销售：3070.3亿元，同比增长1.9%
2023年新增土储：1325万平米，一二线城市占比93%
2023年总土储：6250万平米
2024年可售货值：5308亿元，88%位于一二线城市
2023年购物中心租金收入：179亿元，同比增长29.7%
2023年新开购物中心数量：10座，累计开业76座
2024年预计新增购物中心数量：16座
2023年核心净利润率：11.1%
2023年净负债率：32.6%
2023年平均融资成本：3.56%
2024年预计核心净利润：278亿元，同比增长0.1%
2025年预计核心净利润：294亿元，同比增长6.0%
2026年预计核心净利润：320亿元，同比增长8.7%

财务指标

指标	2023A	2024E	2025E	2026E
营业收入（亿元）	2,511	2,633	2,765	2,909
同比增长（%）	21.3	4.8	5.0	5.2
核心净利润（亿元）	278	278	294	320
同比增长（%）	2.9	0.1	6.0	8.7
毛利率（%）	25.2	23.0	23.1	23.6
核心净利率（%）	11.1	10.6	10.6	11.0
ROE（%）	12.3	10.2	10.1	10.3
每股核心收益（元）	3.89	3.90	4.13	4.49
每股股息（元）	1.44	1.44	1.53	1.66