20170217-申万宏源研究_香港_-华润置地-01109.HK-利润率稳健_维持华润置地买入评级_12页_1mb

华润置地（1109 HK）投资分析总结

核心内容

华润置地（1109 HK）作为大型国有内地开发商，2016年实现全年合约销售金额达1080亿元人民币，同比增长27%，租金收入为71.5亿港元，同比增长9.4%。公司维持买入评级，并将目标价上调至26.78港元。

主要观点

• 销售与盈利表现稳健：公司2016年销售规模增长稳定，虽低于行业平均增速，但与可比同业基本相当。公司预计2017年将维持单位数增长，更注重盈利能力而非规模扩张。
• 利润率保持稳定：公司毛利率保持稳健，预计2016-2018年毛利率维持在约30%。公司核心每股收益（Core EPS）预计分别为2.30港元、2.83港元和3.31港元。
• 投资物业表现：租金收入同比增长9.4%，但增速放缓。公司投资物业的毛利率预计在2016年保持约60%，但2017-2018年可能略有下滑。
• 土地储备与成本：公司土地储备面积截至2016年底约为3300万平方米，平均土地成本为3900元/平方米。公司通过多种渠道获取土地，包括母公司注入、公开市场购买及收购其他开发商股权。
• 估值情况：公司当前估值为净资产值的33%折价，2016年PE为9.2倍，2017年PE为7.5倍，2016年PB为1.2倍，2017年PB为1.0倍。公司目标净资产值折价为15%，目标价为26.78港元，较当前价格有约26%的上行空间。

关键信息

财务数据（2014-2018E）

土地获取情况

• 2016年三季度从母公司华润集团获取深圳湾大型综合体项目，深圳土地储备增加约20%。
• 公开市场新增土地储备约820万平方米，支出460亿元人民币，占合约销售金额的44%。
• 收购中华企业（600675:CH）21%股权，总土地储备约为3300万平方米，平均土地成本为3900元/平方米。

投资物业表现

• 2016年租金收入71.5亿港元，同比增长9.4%。
• 2016年新开张商场数量为2家，相比2014-2015年的12家有所减少。
• 2016年底共有22家商场开业，另有约25家在建及规划中。
• 公司投资物业毛利率预计保持在约60%，但2017-2018年可能略有下降。

估值与评级

• 当前股价为21.25港元，目标价为26.78港元，上行空间约26%。
• 公司当前估值为净资产值的33%折价，PE为9.2倍（2016E）和7.5倍（2017E），PB为1.2倍（2016E）和1.0倍（2017E）。
• 目标净资产值折价为15%，目标WV价从26850港元上调至26.78港元。

总结

华润置地在2016年实现了稳定的销售增长和较高的利润率，尽管其销售增速略低于行业平均水平，但整体表现稳健。公司通过多种渠道获取土地储备，进一步巩固其市场地位。投资物业方面，租金收入虽增速放缓，但公司对投资物业的毛利率保持稳定。基于最新的财务预测和估值分析，公司维持买入评级，目标价上调，上行空间明显。公司当前估值为净资产值的33%折价，具有一定的投资吸引力。