20240831-国盛证券-华润置地-01109.HK-做优经营性不动产业务_加速大资管转型步伐_4页

华润置地（01109HK）半年报点评总结

一、业务亮点

1. 营业额增长强劲：上半年实现营业额7913亿元，同比增长84%；其中开发销售型业务和经常性收入分别实现显著增长。
2. 经营性不动产业务表现亮眼：以投资物业（如“万象系”购物中心）为核心的经营性不动产为业绩注入新动力，旗下购物中心数量已达82家，上半年零售额同比增长219%，出租率提升至97.3%。

二、财务表现

1. 毛利率承压：开发业务毛利率同比下降46bp至12.4%，但不动产业务毛利率略有提升至71.5%。
2. 净利润稳健：归母净利润同比下降25.4%，核心净利润亦有下滑，但经常性收入对利润的贡献显著提升。

三、销售与投资布局

1. 销售表现：承接行业下行压力，签约额同比下降26.7%，稳居行业第四；坚持“量入为出”的策略，在核心城市获取优质土地方案。
2. 土储情况：总土储面积达5699万平方米，覆盖全国主要一二线城市。

四、财务与融资稳定性

1. 融资成本最低：维持行业领先的融资成本，较上期下降32bp。
2. 三道红线指标符合绿档，财务指标稳健，现金储备充足。

五、资管转型与未来展望

1. 双REITs平台建设：已完成长租公寓、商业双REITs项目布局，推动资管规模突破（截至2024上半年达4491亿元）。
2. 竞争力预期调整：调整盈利预测，预计2024-2026年营业收入稳步增长，归母净利润略有波动。投资评级维持“买入”。

六、风险提示

1. 政策放松不及预期、拿地规模不及预期、行业基本面下行风险。

投资建议
维持买入评级，建议关注华润置地在经营转型与投资布局上的多元突破潜力，特别是资管业务的资管规模释放能力。