> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 华润置地(01109.HK)首次覆盖报告总结 ## 核心内容概述 华润置地是华润集团旗下的核心业务平台，专注于城市建设运营，形成了“开发销售+经营性不动产+轻资产管理”三大增长曲线，构建了覆盖开发、运营及资管的全产业链业务体系。公司通过华润万象生活及REITs平台推进“大资管”战略，致力于打造“开发+运营+资管”协同发展的商业模式。 ## 主要观点 - **行业地位稳固**：公司2025年合同销售金额达2336亿元，克而瑞销售排名连续两年居行业第三，保持行业领先地位。 - **土储优质**：截至2025年末，公司拥有开发销售型土储3936万平方米，其中约67%位于一、二线城市，为未来销售及盈利释放提供坚实保障。 - **经营性业务增长**：2025年经营性不动产业务收入为254.5亿元，核心净利润为98.7亿元，同比增长分别为9.2%和15.2%。经常性业务利润占比首次超过开发业务，标志着公司盈利重心向可持续增长业务转移。 - **轻资产管理加速**：轻资产管理业务收入为178亿元，核心净利润为18亿元，2026–2028年收入增速均为10%。公司持续完善轻资产管理平台，推动资产证券化。 - **财务稳健**：截至2025年末，公司净有息负债率39.2%，加权平均融资成本2.72%，信用评级为标普BBB+/稳定、穆迪Baa1/稳定及惠誉BBB+/稳定，融资优势显著。 - **盈利预测**：预计2026–2028年归母净利润分别为232亿元、243亿元和256亿元，EPS分别为3.25元、3.41元和3.59元/股，对应PE分别为8.68倍、8.28倍和7.85倍，PB为0.66倍。公司有望受益于行业供给侧优化，实现盈利增长与估值提升。 ## 关键信息 - **市场表现**：2026年8月7日收盘价为32.82港元，年内最高为39.88港元，最低为26.70港元，总市值为234,037.44百万港元。 - **业务模式**：公司构建了“三条增长曲线”协同发展模式，分别以开发销售、经营性不动产收租和轻资产管理收费为主。 - **财务指标**： - 2025年净有息负债率39.2%，较2024年末提升7.3个百分点。 - 加权平均融资成本2.72%，较2024年末下降39BP。 - 2025年每股派息1.166元，过去五年累计派息560亿港元，保持行业领先。 - **可比公司**：选取中国金茂、中国海外发展及建发国际集团作为可比公司，2026年平均PB为0.43倍，华润置地PB为0.66倍，估值存在提升空间。 ## 风险提示 - 房地产行业复苏不及预期 - 商业运营表现不及预期 - 大资管业务推进不及预期 ## 业务分析 ### 1. 开发业务 - **市场表现**：2025年合同销售金额2336亿元，克而瑞排名第三，市场份额逆势提升。 - **收入与盈利**：2025年开发业务结转收入2382亿元，同比增长，但结转毛利率下降至15.5%。 - **投资策略**：坚持“量入为出”原则，新增33个项目，权益土地款674亿元，拿地强度42%，重点布局一、二线城市。 ### 2. 经营性不动产 - **收入与盈利**：2025年经营性不动产收入254.5亿元，核心净利润98.7亿元，同比增长分别为9.2%和15.2%。 - **业态表现**： - **购物中心**：租金收入219.2亿元，出租率97.4%，在营购物中心增至98座。 - **写字楼**：租金收入16.8亿元，出租率77.7%，运营表现有所改善。 - **酒店业务**：营业收入18.5亿元，平均入住率提升至67.3%，运营表现持续改善。 ### 3. 轻资产管理 - **收入与盈利**：2025年轻资产管理业务收入178亿元，核心净利润18亿元，同比增长分别为-3.4%和2.6%。 - **业务扩展**：全年新增文体运营项目20个，租赁住房在营房间增至4.9万间，城市建设管理与咨询业务新增签约项目87个，管理规模持续扩大。 ## 财务优势 - **低负债率**：净有息负债率39.2%，处于行业低位。 - **低成本融资**：加权平均融资成本2.72%，保持行业较低水平。 - **高流动性**：持有现金及银行结余1169.9亿元，具备较强的流动性保障。 - **稳定分红**：2025年每股派息1.166元，持续重视股东回报。 ## 投资建议 - **投资评级**：首次覆盖给予“买入”评级。 - **估值分析**：预计2026年PB为0.66倍，低于可比公司平均PB 0.43倍，具备估值修复潜力。 - **盈利预测**：2026–2028年EPS分别为3.25、3.41、3.59元/股，盈利增长可期。 ## 总结 华润置地凭借其多元业务协同模式、优质土储、稳定财务及强大的运营能力，在房地产行业调整中展现出较强的韧性和增长潜力。随着经营性业务及轻资产管理业务的持续发展，公司盈利结构进一步优化，估值体系有望重塑。在行业供给侧优化背景下，华润置地有望率先受益，实现盈利增长和估值提升，首次覆盖给予“买入”评级。