20201115-华创证券-房地产行业周报_龙头物管企业陆续上市_疫苗研发利好商业地产_20页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概览

本周房地产行业整体表现承压，SW房地产指数下跌1.16%，弱于沪深300指数（-0.59%）。行业数据方面，11月截至上周，45城一手房成交面积同比上升16%，其中一二线城市同比上升16%，三四线城市同比上升15%。然而，上周45城一手房成交面积环比下降12%，其中一二线城市环比下降8%，三四线城市环比下降25%。14个重点城市二手房成交面积环比下降6%，但11月累计成交同比上升17%。

主要观点

• 行业趋势：房地产行业整体处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。房企融资新规将影响供给结构，推动行业集中度提升，减少内耗，利于行业健康持续发展。
• 政策动态：房地产政策持续收紧，自然资源部出台土地征收成片开发标准，禁止占用永久基本农田；最高人民法院支持深圳土地制度改革；银保监会限制保险资金直接投资房地产开发企业。
• 市场表现：房地产板块相对沪深300指数表现不佳，跌幅达0.57%。板块排名在28个板块中居第20位。

关键信息

一、行业数据

1. 新房成交量

• 45城合计：上周成交620万平米，环比下降12.2%；11月累计成交1,234.8万平米，同比上升15.7%。
• 一线城市：上周成交95万平米，环比下降2.0%；11月累计成交174.2万平米，同比上升8.3%。
• 二线城市：上周成交393.1万平米，环比下降9.5%；11月累计成交767.4万平米，同比上升17.8%。
• 三线城市：上周成交97.5万平米，环比下降21.1%；11月累计成交210.0万平米，同比上升30.3%。
• 四线城市：上周成交34.3万平米，环比下降33.7%；11月累计成交83.2万平米，同比下降11.4%。

2. 二手房成交量

• 14城合计：上周成交140.5万平米，环比下降6.0%；11月累计成交278.7万平米，同比上升17.2%。
• 一线城市：上周成交49.8万平米，环比上升4.3%；11月累计成交94.0万平米，同比上升33.7%。
• 二线城市：上周成交80.0万平米，环比下降9.3%；11月累计成交160.9万平米，同比上升13.5%。
• 三四线城市：上周成交10.6万平米，环比下降20.9%；11月累计成交23.8万平米，同比下降7.3%。

3. 新房库存

• 15城合计：上周推盘216.9万平米，环比上升35.6%；可售面积9,587万平米，环比上升0.3%。
• 去化月数：3个月移动平均去化月数为9.7个月，环比上升0.1个月。
• 城市分化：一线城市去化月数为8.0个月，二线城市为10.1个月，三线城市为13.9个月。

二、行业政策和新闻跟踪

• 土地政策：自然资源部印发土地征收成片开发标准，禁止占用永久基本农田。
• 城市更新：佛山五区重点推介52个城市更新项目，改造面积2,433.6万平米。
• 港口规划：东莞港发布未来15年总体规划，将形成四大港区。
• 预售监管：昆明加强商品房预售资金监管，监管额度为项目预售总额的30%。
• 金融监管：银保监会禁止保险资金投资直接从事房地产开发的标的企业。

三、重点公司公告

• 招商蛇口：10月销售金额260.3亿元，同比上升52.6%；发行10.4亿元债券，票面利率4.15%；副总经理张林先生辞任。
• 龙湖集团：10月销售金额280.1亿元，同比上升3.7%；发行3.5亿美元5.25%优先票据。
• 阳光城：1-10月累计销售金额1,700.5亿元，同比上升3.6%。
• 宝龙地产：10月销售金额81.0亿元，同比上升50.5%。
• 禹洲集团：10月销售金额115.2亿元，同比上升25.2%。
• 融创中国：建议分拆融创服务于港交所主板独立上市。
• 招商积余：拟减持不超过5,301.7万股，不超过公司总股本5%。
• 新城悦服务：以6,286万元收购大连华安物管60%股权。
• 中国奥园：拟国际发售美元优先票据，用于境外债务再融资。
• 金地集团：发行20亿中期票据，利率3.93%。

四、板块行情回顾

• 板块表现：SW房地产指数下跌1.16%，沪深300指数下跌0.59%，相对收益-0.57%。
• 个股表现：
  • 涨跌幅前五：京能置业（+13.86%）、招商积余（+8.88%）、泰禾集团（+5.68%）、中润资源（+5.33%）、新潮实业（+5.10%）。
  • 涨跌幅后五：深深房A（-17.58%）、外高桥（-12.77%）、浦东金桥（-8.00%）、中体产业（-6.81%）、阳光股份（-6.51%）。

五、投资建议

• 推荐房企：住宅开发推荐A股：万科A、金科股份、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂。
• 推荐物管：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注宝龙商业。
• 推荐商业地产：龙湖集团、新城控股、宝龙地产、大悦城，建议关注华润置地。
• 推荐物流地产：ESR、南山控股。

六、风险提示

• 疫情风险：新冠肺炎疫情对房地产市场影响可能超预期。
• 政策风险：房地产调控政策可能超预期收紧。

结论

房地产行业整体处于调整阶段，但优质房企仍有较大的价值重估空间。政策层面加强监管，推动行业向运营主导转型，有助于提升行业集中度和盈利能力。短期内市场表现承压，但中长期看好行业健康发展。建议关注住宅开发、物业管理及商业地产等板块，同时注意政策和疫情的不确定性风险。