锐理数据2021年上半年青岛房地产市场总结_119页_10mb_119页_10mb

2021年青岛房地产市场年中总结

核心内容概述

2021年上半年，青岛房地产市场在宏观经济复苏、政策调控收紧以及土地供应集中等多重因素影响下，呈现出市场分化、政策趋严和金融环境收紧的趋势。全国及青岛的经济、金融、政策等宏观环境对房地产市场产生了深远影响，同时也推动了城市重点区域的规划调整和土地市场结构的变化。

主要观点与关键信息

宏观环境

• 全国经济：2021年第一季度全国GDP同比增长18.3%，但M2增速放缓，社会融资规模下降，金融环境逐步收紧，房企融资压力上升。PPI大幅上升，传导至CPI，通胀风险增加。
• 青岛经济：青岛第一季度GDP增速为18%，两年平均增长4.7%，低于全国平均水平。房地产投资占固定资产投资的比例上升至20%以上，房地产在青岛经济中占比增加。
• 政策规划：全国楼市调控政策全面收紧，重点城市如上海、杭州、济南、青岛等均出台“两集中”土地供应政策，旨在减少房企垄断土地资源，引导市场理性竞争。同时，多地加强房地产税立法、规范土地市场、整顿房地产秩序，推动房地产市场平稳健康发展。

土地市场

• 集中供地：2021年4月，全国16个城市发布集中供地计划，青岛作为重点城市之一，也实施了“两集中”政策，分三批次集中发布住宅用地招拍挂公告。
• 土地供应情况：2021年上半年，青岛全市供应土地922万m²，同比下降45.4%；成交土地747万m²，同比下降47.9%；成交土地平均楼面地价3196元/m²，同比上涨8.9%。
• 区域表现：西海岸新区和近郊区成为土地市场供销主力，其中原胶南市供应和成交面积均居全市第一，高新区次之。主城区供销减少，同比均有下降。

商品房市场

• 商品房销售：2021年1-5月，青岛房地产施工、竣工面积均同比增长，但新开工面积同比下降30.8%，房企对建安投资放缓。销售额和销售面积上升，但市场分化加剧。
• 房价走势：整体房价呈上升态势，但不同区域表现不一，核心区域受追捧，外围地块遇冷，部分土地流拍。

住宅市场

• 市场分化：核心区域房价上涨明显，但外围区域表现冷热不均，市场分化加剧。
• 政策影响：共有产权住房政策对城阳楼市刺激作用明显，但随着政策收紧，市场逐渐回归理性。城阳区放宽共有产权住房政策，覆盖中专及以上学历人员，带动区域购房需求。

商办市场

• 商办市场：受政策调控影响，商办市场整体趋稳，但部分区域受土地供应影响，表现相对平淡。

企业表现

• 房企动态：部分大型房企如和达、金地、龙湖、绿城、融创、中铁、保利、万科、龙湖等在集中供地中表现活跃，其中绿城以楼板价17000元/m²竞得新市北区地块。
• 勾地模式：勾地模式仍是主流，部分房企通过合作拿地降低拿地成本，提升项目利润率。

总结展望

• 政策趋势：全国楼市调控政策持续收紧，“房住不炒”仍是主旋律，重点城市继续通过行政和金融手段打击炒房行为，保障刚需购房者。
• 市场展望：随着政策调控的深入，房地产市场将更加平稳健康发展，土地市场趋于理性，金融环境进一步收紧，房企融资压力上升。
• 区域发展：西海岸新区和城阳区成为重点发展区域，通过政策放宽落户限制、优化交通和土地规划，吸引人口和投资，推动区域经济高质量发展。

重点规划

崂山区姜哥庄片区和城阳区上马街道片区控规调整

• 崂山区姜哥庄片区：LS0402-76、LS0402-127地块调整，增加城市绿地，优化交通组织，改善区域功能品质。
• 城阳区上马街道片区：优化九年一贯制学校服务半径，增加私立高中，提升教育配套。

城阳区南部片区CY1003-060地块控规调整

• 地块调整：将CY1003-060地块土地性质由环卫用地调整为商务用地和农林用地，推动区域高质量发展。

长江路北延工程——墨水河大桥

• 工程概况：桥全长313米，标准段宽度39.5米，双向六车道，连接东环路与正阳西路。
• 规划意义：提升区域交通网络通行能力，分流正阳路、双元路交通压力，是长江路全线贯通的重要节点。

西海岸新区综合交通枢纽体系规划（2019-2035年）

• 规划范围：北至胶州市，西至潍坊市、日照市，南至海岸线，东至胶州湾，陆域总面积2128km²。
• 规划目标：构建层次清晰、功能完善、高效集约、开放公平的城市综合交通枢纽体系，提升区域交通能级。

西海岸新区滨海交通详细规划（2019-2035年）

• 研究范围：滨海大道两侧约500米范围，嘉陵江路至三沙路的区域。
• 交通优化：形成“五横十四纵”的骨干路网体系，优化公交系统和慢行系统，打造高品质公交都市示范区。

房企动态

• 集中供地：青岛首次集中出让共成交60宗土地，整体溢价率1.91%，多以底价成交，城阳两宗土地流拍。
• 房企表现：和达、金地、龙湖、绿城、融创、中铁、保利、万科等房企在集中供地中表现活跃，部分项目已启动规划公示和宣传。

人口结构

• 人口增长：2020年青岛常住人口达1007.17万人，人口十年增加135.66万人。
• 区域分布：西海岸新区增量最多，城阳区增幅最大，城镇化率达76.36%。
• 人口素质：市南区人口受教育程度最高，平度市最低。

落户政策

• 政策放宽：胶州、西海岸、平度等地全面放开落户限制，吸引人才和人口流入。
• 人才落户：取消社保限制，允许公寓、商业网点落户，推动区域发展。

结论

2021年上半年，青岛房地产市场在政策调控、金融环境收紧和土地市场集中供应的多重影响下，呈现出市场分化、政策趋严和区域发展加速的趋势。未来，随着政策的持续优化和区域规划的推进，青岛房地产市场有望更加平稳健康发展。