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2018年成都房地产市场半年报总结

核心内容概述

2018年上半年，成都房地产市场整体呈现“量涨价跌、溢价率下降”的趋势，市场逐步回归理性。土地市场供应和成交面积大幅增加，但价格整体下滑，政策调控对市场影响显著。住宅市场方面，销量有所下降，价格微涨，去库存效果明显，市场热度逐渐平稳。

土地市场分析

整体情况

• 供应面积：10119亩，同比增长224%
• 成交面积：9415亩，同比增长244%
• 起拍楼面价：2774元/㎡，同比下降43%
• 成交楼面价：3277元/㎡，同比下降43%
• 溢价率：18.12%，同比下降60个百分点

区域分析

• 远郊成为土地市场的热点区域，供应和成交面积分别增长652%和476%，成交占比达55.6%，但溢价率同比下降35个百分点。
• 中心城区价格下跌趋势明显，溢价率下降60个百分点，整体市场遇冷。
• 天府新区供应和成交面积大幅增长，但溢价率下降显著。
• 近郊供应和成交面积增长显著，起拍价格下跌27%，成交价格下跌55%，可能是政府限价政策的反映。
• 土地性质中，纯商业用地成交占比达39%，显示成都商业环境仍面临较大压力。

土地成交分布

主城区

• 主城区土地成交主要分布在绕城外，平均溢价率超过20%。
• 人居置业在主城区拿地数量、面积和金额均领先。

近郊

• 成交土地集中在龙泉驿、郫都区、双流区和新都区。
• 部分地块溢价率较高，如龙泉驿区的地块溢价率达70.91%。

远郊

• 都江堰市、新津县、彭州市为远郊热点区域。
• 都江堰市成交宗数最多，达15宗，表现突出。
• 新津县的楼面价显著高于其他区域，成为远郊市场的亮点。

开发商拿地情况

• 人居置业在2018年上半年全面领先，拿地宗数、面积和金额均为第一。
• 花样年、恒大地产、雅居乐地产紧随其后，分别在拿地面积和金额上表现突出。
• 政府平台公司拿地数量较多，显示出政策对土地市场的引导作用。

住宅市场分析

整体情况

• 销量：下降，但价格微涨。
• 去化周期：9.1个月，去库存效果明显。
• 均价：13775元/㎡，较去年基本持平。

区域分析

• 二圈层是住宅供销主力，双流、温江销量突出。
• 远郊均价增长30%，市场热度高。

开盘情况

• 2018年上半年开盘批次数量明显高于去年同期，达到585批次。
• 6月集中开盘，认购率下降至79%，市场趋于理性。

建筑类型与面积段分析

建筑类型

• 中高层依然是供销主流。
• 高层、超高层产品占比逐年升高，联排、叠拼别墅受到青睐。

面积段

• 90-110m²为供销主力，其次是110-130m²。
• 近两年，90-130m²成交占比增加明显，70-90m²成交占比持续下滑，显示市场向改善型住宅倾斜。

总结

2018年上半年成都房地产市场在政策调控下逐步回归理性，土地市场呈现“量涨价跌”的趋势，远郊成为热点区域，但溢价率下降。住宅市场销量下降，价格微涨，去库存效果明显。开发商拿地以人居置业为主，远郊市场热度高。建筑类型中，中高层仍为主流，但高层和超高层占比上升，市场向改善型住宅倾斜。