2018年成都房地产市场半年报_90页-12mb

2018年成都房地产市场半年报总结

核心内容概述

2018年上半年成都房地产市场整体呈现“量涨价跌”的趋势，土地市场逐步回归理性。住宅市场在调控政策影响下销量有所下滑，但价格微涨，市场整体趋于稳定。远郊区域成为土地市场的热点，而中心城区和近郊则表现出价格下跌和溢价率下降的趋势。

土地市场分析

整体情况

• 供应面积：10119亩，同比增长224%
• 成交面积：9415亩，同比增长244%
• 起拍楼面价：2774元/㎡，同比下降43%
• 成交楼面价：3277元/㎡，同比下降43%
• 整体溢价率：18.12%，同比下降60个百分点

地区分析

• 中心城区：

  • 供应面积：1230亩，同比微跌1%
  • 成交面积：833亩，同比增长22%
  • 起拍楼面价：6452元/㎡，同比增长9%
  • 成交楼面价：8195元/㎡，同比下降18%
  • 溢价率：27.02%，同比下降60个百分点

• 天府新区：

  • 供应面积：766亩，同比增长120%
  • 成交面积：931亩，同比增长117%
  • 起拍楼面价：2027元/㎡，同比增长109%
  • 成交楼面价：2166元/㎡，同比增长23%
  • 溢价率：6.87%，同比下降92个百分点

• 近郊：

  • 供应面积：3031亩，同比增长254%
  • 成交面积：2413亩，同比增长238%
  • 起拍楼面价：2826元/㎡，同比下降27%
  • 成交楼面价：3127元/㎡，同比下降55%
  • 溢价率：10.66%，同比下降87个百分点

• 远郊：

  • 供应面积：5091亩，同比增长652%
  • 成交面积：5238亩，同比增长476%
  • 起拍楼面价：2236元/㎡，同比增长79%
  • 成交楼面价：2705元/㎡，同比增长64%
  • 溢价率：21.01%，同比下降35个百分点

土地成交分布

• 远郊：占整体成交面积的55.6%，成为热点区域
• 近郊：龙泉驿、郫都区、双流区和新都区为成交热点
• 中心城区：成华和金牛区表现突出
• 纯商业用地：成交及占比达到39%，显示成都商业环境面临较大压力

开发商拿地情况

• 人居置业：拿地宗数、面积、金额三冠王，全面领先
• 花样年：紧随其后，拿地面积和金额排名靠前
• 政府平台公司：拿地数量较多，显示出政策导向的影响

住宅市场分析

整体趋势

• 销量：上半年商品住宅销量下跌，但价格微涨
• 去库存：大成都商品住宅去化周期为9.1个月，去库存效果明显
• 二圈层：成为供销主力，双流、温江销量突出，高新、青羊区价格居高

区域表现

• 中心城区+天府新区：
  • 销售均价：13775元/㎡，与去年价格基本持平
  • 去化周期：13.8个月
• 近郊：
  • 销售均价：9225元/㎡，同比增长22%
  • 去化周期：6.9个月
• 远郊：
  • 销售均价：6701元/㎡，同比增长30%
  • 去化周期：8.4个月

开盘情况

• 开盘批次：2018年上半年开盘批次数量明显高于去年同期
• 认购率：6月大量项目集中开盘，认购率下降至79%

建筑类型

• 中高层：仍是供销主力
• 高层、超高层：占比逐年升高，中间产品占比显著下降
• 联排、叠拼别墅：受到市场青睐

面积段分析

• 90-110m²：为主要供销面积段
• 110-130m²：次主力面积段
• 70-90m²：成交占比持续下滑，改善型需求明显

关键信息总结

• 土地市场：远郊成为热点，供应和成交面积大幅增长，但价格门槛提高，中心城区价格下跌，近郊溢价率下降
• 住宅市场：整体销量下降，价格微涨，去库存效果显著，二圈层表现突出，改善型产品需求增加
• 政策影响：调控政策促使市场回归理性，政府平台公司主导土地市场，纯商业用地成交占比高
• 开发商行为：人居置业在拿地上全面领先，远郊市场热度高，未来二级市场销售压力大
• 市场趋势：市场逐渐理性，住宅类型和面积段需求结构发生变化，改善型产品受欢迎

结论

2018年上半年成都房地产市场在调控政策影响下逐步回归理性，土地市场表现出明显的区域分化。远郊区域成为市场热点，而中心城区和近郊则面临价格下跌和溢价率下降的压力。住宅市场以改善型需求为主，面积段和建筑类型分布发生变化，开发商在拿地上表现出明显的偏好，人居置业在市场中占据主导地位。