沈阳中原-2017年沈阳房地产年报-20181-144页_8mb

承势启势·激荡2017 沈阳房地产市场总结与2018年预判

核心内容概览

2017年沈阳房地产市场在政策调控与市场调整中逐渐走向平稳。整体市场呈现量价齐升的趋势，但增长势头放缓，房地产市场发展进入新的阶段。土地市场从浮躁拿地转向冷静出手，品牌房企在市场中表现突出，同时，租赁市场成为政策重点，推动市场向“租购并举”转型。2018年预计政策将保持稳定，土地市场将延续热点区域集中，房价平稳上涨，市场供应有限，政府将加快供地步伐。

主要观点与关键信息

1. 房地产政策分析

• 政策基调：国家继续坚持“房住不炒”的主基调，推进房地产平稳健康发展长效机制，促进租购并举。
• 沈阳政策：沈阳房地产政策由“去库存”转向“稳房价”，并大力发展租赁市场。
• 地方政策：沈阳将维持“稳房价”为主要任务，预计2018年不会有太大政策变动，以维持现有政策为主。
• 租赁新政：全国超过50个城市发布租赁政策，沈阳作为东北地区的重要城市，也积极参与住房租赁市场建设，推动住房制度根本性转变。

2. 土地市场分析

• 土地成交情况：
  • 2017年土地成交面积为247万㎡，同比下降14%。
  • 成交楼面价达到4657元/㎡，同比上涨79%。
  • 土地成交集中在浑南、于洪、铁西区，以及二环外区域。
• 溢价率：
  • 2017年土地整体溢价率达52%，其中溢价100%以上的比例为27%。
  • 沈河区楼面均价涨幅最大，达229%；一环至二环区域涨幅最高，达165%。
• 土地供应与需求：
  • 土地供应减少，需求旺盛，楼面地价快速走高。
  • 部分地块出现“限地价、竞配建”“限地价、竞自持”等新政策，要求配建租赁住房及养老社区。
  • 品牌房企竞得67%的土地，其中华润、金地、中南、龙湖等表现突出。

3. 商品住宅市场分析

• 市场趋势：
  • 2017年住宅市场量价齐升，销量增长11%，价格增长11%。
  • 2018年增长势头将继续，但增幅放缓，价格持续走高，市场逐渐趋于平稳。
• 沈阳住宅市场：
  • 2017年沈阳住宅成交面积1609万㎡，成交均价7936元/㎡，在全国排名第七。
  • 品牌房企成为市场主力，如华润、金地、中南、龙湖、万科等。
  • 住宅成交热点区域包括新市府、于洪新城、荷兰村、经开、望花板块。

4. 2018年市场预判

• 土地市场：
  • 土地成交仍集中在浑南、铁西、于洪等热点区域。
  • 溢价率走高趋势明显，预计价格仍呈平稳上涨势头。
  • 政府将加快供地步伐，全年预计成交土地400-500万㎡。
• 住宅市场：
  • 住宅存量去化周期为14个月，市场供应有限。
  • 2018年住宅市场将继续平稳运行，价格走高，多头市场已形成。
  • 品牌房企将继续加大收并购力度，预计高溢价土地成交显著减少。
• 租赁市场：
  • 租购并举成为发展趋势，租赁市场政策频出，预计2018年租赁市场将继续发展，促进房地产市场稳定。

关键数据总结

品牌房企表现

2018年潜在出让地块

• 皇姑区：
  • 体育学院地块、乳品一厂地块、新乐遗址地块等。
• 大东区：
  • 凌云街地块、海鲜市场西地块、东贸路15号地等。
• 铁西区：
  • 化工厂4块地、弹簧厂地块、东药合成车间地块等。

结论

2017年沈阳房地产市场在政策调控下逐渐走向平稳，土地市场从浮躁拿地转向冷静出手，品牌房企表现抢眼，租赁市场成为政策重点。2018年市场预计将继续平稳运行，政策保持稳定，土地市场热点区域集中，房价平稳上涨，租赁市场发展将成为重要趋势。