20230417-首创证券-房地产及物业行业周报_新房价格温和上涨_土拍市场热度延续_23页_932kb

房地产及物业行业周报总结

核心内容

政策端动态

• 中央政策：住建部部长倪虹指出，2022年建筑业和房地产业增加值合计占GDP的13%，强调行业在稳定宏观经济中的重要作用。央行一季度金融数据显示，住户部门中长期贷款增加9442亿元，环比显著增长，显示政策端对房地产的持续支持。
• 因城施策：多地出台支持政策，如北京试点“多子女家庭”和“职住平衡家庭”购房支持，杭州放宽落户政策，全面放开桐庐县、淳安县、建德市城镇落户，鼓励多孩家庭和高学历人才落户。

市场端表现

• 商品房成交：2023年W15，39城商品房成交面积为395.8万平米，环比增长12.1%，同比增长29.6%。全年累计成交面积5874.8万平米，同比增长6.5%。
• 分城市能级：一线城市成交面积环比增长14.6%，同比108.5%；二线城市增长8%，同比17.4%；三四线城市增长40.3%，同比15.9%。
• 库存与去化周期：10城商品房可售面积为6133万平米，环比下降0.63%；库存去化周期为10.5个月，环比上升0.6个月。其中，上海和杭州去化周期较健康，分别为3.8和2.1个月；福州、莆田、宝鸡去化周期较高，超过24个月。
• 推盘与去化率：重点城市推盘套数为5301套，环比下降48.7%，年度累计推盘数同比下降10.3%；周度新开盘去化率为57.8%，环比上升3.3%，仍保持较高水平。

房价走势

• 新房与二手房价格均有所企稳，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比0.4%，二手房住宅环比0.3%。其中，一线城市环比0.3%，二线城市环比0.6%，三线城市环比0.3%。
• 同比来看，一线城市增长1.7%，二线城市下降0.2%，三线城市下降2.7%。整体房价进入止跌企稳区间。

土地市场

• 百城土地成交总价周同比-0.2%，环比增长2%。年初至今累计成交价款54372亿元，同比增长12.8%。
• 分城市来看，一线城市累计同比-29.9%，二线城市28.7%，三线城市15%。
• 百城土地成交供求比为1.53，较上周提升0.14。溢价率有所上升，一线城市为5.62%，二线城市为7.24%，三线城市为8.02%。百城月度流拍率为16.9%，较上月上升2.2个百分点。

主要观点

• 政策支持持续：中央和地方政策均表现出对房地产行业的支持态度，尤其在购房支持、户籍放宽和土地政策调整方面，旨在促进市场稳定和需求释放。
• 市场热度持续：新房销售市场热度延续，尽管小阳春后推盘有所下滑，但销售仍保持较高去化率，整体市场表现稳健。
• 资产质量优化：国央企销售超预期复苏，预期差带动估值回升，部分优质房企有望在行业底部实现土储优化，提升资产质量。

关键信息

• 投资建议：
  • 推荐房企：招商蛇口、华润置地（高能级布局、拿地换牌比例高、规模适中）；滨江集团、华发股份（行业底部拿地扩张）；金地集团（融资和拿地恢复正常的困境反转类房企）；龙湖集团、华润置地（永续现金流类房企）。
• 风险提示：
  • 销售恢复难以持续；
  • 市场对宽松政策反应钝化；
  • 房价超预期下跌。

重点房企动态

• 融创中国：达成复牌指引，4月13日起恢复买卖。
• 建发股份：收购红星美凯龙股权案未实施进一步审查。
• 金科股份：境外债“HO金科03”未足额兑付，债券持有人会议仍在进行中。
• 花样年：境外债重组方案获75%债权人支持，股票仍停牌。
• 华夏幸福：债务重组计划中实现约1750.88亿元重组，境外债协议安排重组已完成。
• 保利发展：泰康人寿拟减持不超过1.3%的股份。
• 祥生集团：创始人陈国祥病故，公司完成新老接班。

重点城市商品房成交（单城）

• 北京：本周成交34.5万平米，环比增长22%，同比-19%。
• 上海：25.6万平米，环比增长3%，同比-92%。
• 广州：18.3万平米，环比增长10%，同比-100%。
• 深圳：8.1万平米，环比增长39%，同比42%。
• 杭州：27.7万平米，环比增长33%，同比-19%。
• 南京：21.3万平米，环比增长17%，同比-43%。
• 苏州：15.8万平米，环比增长29%，同比-23%。
• 宝鸡：3.8万平米，环比增长5%，同比23%。

重点城市二手房成交（单城）

• 北京：本周成交3404套，环比增长30%，同比-3%。
• 深圳：704套，环比增长1%，同比46%。
• 杭州：1031套，环比增长21%，同比90%。
• 南京：2739套，环比增长31%，同比97%。
• 成都：6360套，环比增长23%，同比93%。
• 青岛：1781套，环比增长45%，同比381%。
• 苏州：2039套，环比增长22%，同比156%。
• 无锡：1299套，环比增长20%，同比95%。
• 东莞：797套，环比增长30%，同比186%。
• 扬州：491套，环比增长14%，同比331%。
• 南宁：737套，环比增长55%，同比109%。
• 佛山：1418套，环比增长26%，同比86%。
• 金华：262套，环比增长51%，同比-30%。
• 江门：232套，环比增长54%，同比54%。

行情回顾

• A股房地产指数：2023W15涨幅-0.29%，年初至今-2.03%。
• 沪深300指数：2023W15涨幅-0.76%，年初至今涨幅5.69%。
• 内房股指数：2023W15涨幅9.83%，年初至今-2.38%。
• 物业指数：2023W15涨幅5.77%，年初至今-1.95%。

投资建议评级标准

• 股票投资评级：
  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上；
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间；
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%之间；
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上。
• 行业投资评级：
  • 看好：行业超越整体市场表现；
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平；
  • 看淡：行业弱于整体市场表现。

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