20201201-开源证券-房地产行业点评报告_市场以价换量现象明显_TOP30销售目标完成度91__7页_869kb

房地产行业分析总结

核心内容概述

2020年11月，中国房地产行业在政策调控和市场调整的背景下，整体表现较为稳定，销售规模持续增长，但价格有所回落。行业仍被视为财政和投资的重要托底工具，政策框架维持“房住不炒+因城施策”，融资环境逐步趋稳，市场消化前期利空，四季度配置机会值得关注。

主要观点

• 销售规模增长显著：2020年11月，百强房企销售额同比增长20.1%，销售面积同比增长26.5%，显示市场对房地产的需求依然旺盛。
• 以价换量现象明显：尽管销售额增长，但销售均价环比下降3.9%，同比减少5.1%，反映出市场在价格上有所让步以换取成交量。
• TOP30房企销售目标完成度超九成：截至2020年11月，TOP30房企销售完成度均值达91%，其中恒大、金茂已达成全年目标，招商蛇口、龙湖、阳光城等表现较好。
• TOP11-50房企增速最快：该梯队房企销售增速达56.6%，明显高于其他梯队，显示出中小房企在市场调整中具备更强的灵活性和市场适应性。
• 改善型需求房企表现突出：中海外、招商蛇口、中国金茂、龙光地产等定位改善型需求的房企销售额增速显著，分别达51%、63%、63%、171%，显示出市场对高品质住宅的需求增强。
• 政策与融资环境趋于稳定：LPR利率维持不变，首套房贷利率筑底，融资政策不再明显收紧，房企流动性压力有所缓解。

关键信息

销售数据

• 百强房企：11月销售额同比增长20.1%，销售面积同比增长26.5%。
• TOP10房企：销售同比增速为10.3%，较上月提升2.0个百分点。
• TOP11-30房企：销售同比增速为17.8%，较上月下降15.8个百分点。
• TOP31-50房企：销售同比增速为56.6%，较上月提升27.4个百分点。
• TOP51-100房企：销售同比增速为13.1%，较上月下降16.7个百分点。
• TOP30房企销售完成度：均值达91%，其中恒大（105%）、金茂（100%）已完成全年目标。

重点房企表现

投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，认为房地产仍是重要的财政和投资托底工具。
• 投资策略：建议四季度关注房地产板块的配置机会，特别是定位改善型需求的房企。
• 流动性：融资环境边际趋稳，居民端融资成本可能已探底，房企流动性压力有所缓解。

风险提示

1. 行业销售波动：销售规模可能因市场变化出现较大波动，影响房企回款能力。
2. 政策调整风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能对销售产生压力。
3. 融资环境变化：若融资环境全面收紧，可能加剧房企流动性风险。

估值方法与免责声明

• 本报告分析基于假设，不同假设可能导致结果差异。
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法律声明

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