20210704-开源证券-房地产行业周报_TOP30销售目标完成度过半_长株潭公积金一体化_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2021年7月4日，房地产行业投资评级为“看好”，维持原有评级。当前房地产行业仍被视为财政和投资的重要托底工具，政策方向和力度将根据市场情况相机调整。整体来看，房地产市场在宽信用环境下呈现一定复苏迹象，但销售和区域政策调控导致增速放缓。

主要观点

• 销售情况：TOP30房企销售目标完成度为50%，整体销售增速保持在合理区间，尽管单月销售增速有所回落，但年初至今仍保持37.5%的销售额增速和27.2%的销售面积增速。
• 政策动态：中央和地方政府持续完善房地产调控政策，包括加强租赁市场规范、鼓励社区居家养老服务网络建设、推进公积金一体化等。
• 市场表现：一、二、三线城市新房成交面积同比均出现下滑，但累计同比增速仍保持积极态势。二手房市场同样呈现单周成交回落，但累计同比增速稳定。
• 融资环境：房地产信用债和海外债发行规模及利率环比均有所下滑，但整体仍处于较低水平。
• 土地市场：土地成交溢价率和流拍率均有所上升，表明市场热度上升，但部分城市仍存在一定的供应过剩。

关键信息

销售目标完成情况

• TOP30房企：销售目标完成度均值为50%，部分房企如融创中国、招商蛇口、金地集团等完成度超过50%。
• TOP31-50房企：表现最佳，销售增速相对较高。
• 销售增速：2021年6月，百强房企销售额单月同比增长0.4%，销售面积单月同比减少5.9%。与2019年同期相比，销售额增速为14.3%，销售面积增速为3.8%。

政策动向

• 货币政策：稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕。
• 公积金一体化：长株潭地区实现公积金互认互贷，武汉首批集中供地成交49宗，总金额达778亿元。
• 限购与信贷政策：多地加强调控，防止以学区房名义炒作房价。LPR连续14个月不变，5月首套房贷利率上升2BP。

市场成交情况

• 新房成交：2021年第27周，全国32城新房成交面积同比下降24%，环比下降11%。一线城市新房成交表现最佳。
• 二手房成交：全国9城二手房成交面积同比下降33%，但年初至今累计同比增速仍为23%。

融资情况

• 信用债：第27周信用债发行规模为75.2亿元，同比减少34%，环比减少27%。
• 海外债：第27周海外债发行规模为8.6亿美元，同比减少33%，环比减少5%。

土地市场

• 溢价率与流拍率：全国100城全类型土地成交溢价率为16.6%，流拍率为7.2%。二线城市全类型土地成交溢价率最高，达到17.2%。
• 宅地市场：二线城市宅地成交溢价率最高，达到20.2%。

风险提示

1. 行业销售波动：行业销售规模整体下滑，房企销售回款将产生困难。
2. 政策调整：按揭贷款利率大幅上行，购房者还款金额将明显上升；税收政策持续收紧，房地产销售将承压。
3. 融资环境收紧：银行贷款额度紧张，债券发行利率上行，加剧企业流动性压力。

投资建议

• 维持“看好”评级：房地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将维持“房住不炒+因城施策”框架，但方向和力度将相机调整。
• 关注机会：建议在2021年第三季度继续关注房地产板块的机会。

估值与方法说明

• 分析局限性：本报告所含分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。所采用的估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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