20201209-首创证券-房地产行业2021年投资策略报告_行稳致远_顺势而为_26页_2mb

房地产行业2021年投资策略报告总结

核心内容

本报告为2021年房地产行业投资策略分析，从政策、行业基本面、企业表现、板块估值及投资策略等多维度展开，旨在为投资者提供有价值的参考。整体评级为“看好”，认为房地产板块在政策及基本面企稳背景下具备获得超额收益的机会。

主要观点

• 政策方面：房地产调控将呈现常态化，2021年政策以防风险为主，而非打压需求。政策基调不会持续趋严，而是通过适当纠偏来维持市场供需平衡。同时，“房住不炒”仍为政策核心，城市群建设与户籍制度改革将成为重要发展方向。
• 融资方面：融资监管力度加强，房企需关注自身负债指标，加速去化与现金回流。三道红线政策将推动房企优化融资结构和成本，未来房企将更注重财务健康与运营效率。
• 行业基本面：行业景气度面临下行压力，销售面积和金额预计同比小幅增长，但增速放缓。土地市场逐步降温，房企利润率有望筑底反弹。
• 企业层面：行业集中度继续提升，规模房企销售增速稳中趋降，但财务指标健康、运营能力强的房企有望在竞争中脱颖而出。
• 投资策略：房地产板块估值已极具防御价值，具备筑底反弹的潜力。建议关注拥有优质土地资源、业绩改善、财务指标健康以及运营能力强的房企。

关键信息

政策调控

• “房住不炒”仍是核心政策导向，调控将呈现常态化。
• 房地产企业资金监测和融资管理规则逐步完善，三道红线政策将房企分为绿档、黄档、橙档和红档，限制有息负债增长。
• 户籍制度改革将促进人口与产业向城市群集聚，消除要素流动障碍。

行业趋势

• 2021年全国房地产销售面积及销售额同比增速分别为-2.3%和1.1%，新开工面积同比增速预计为-5%，竣工面积将进入复苏周期，同比增速为6%。
• 土地市场逐步降温，溢价率下降，土地成本上升，房企利润率面临下行压力，但有望筑底反弹。
• 城市群建设将成为“十四五”期间重要增长点，成渝地区双城经济圈发展尤为突出。

企业表现

• 百强房企销售金额同比增长10.3%，但增速下滑，市场集中度提升。
• 代表房企如碧桂园、恒大、万科等在销售目标完成率、融资成本改善、财务指标优化等方面表现不一，但整体呈现趋稳态势。
• 龙头房企具备更强的抗风险能力和利润率改善预期。

板块估值

• 房地产板块PE（TTM）为9.8倍，处于历史低位，具备防御价值。
• 相对沪深300PE下降至0.63倍，估值优势凸显。
• 公募基金配置比例降至历史新低，显示市场信心不足。

投资策略

• 给予行业“看好”评级，认为在政策和基本面企稳背景下，板块存在获得超额收益的机会。
• 选股主线包括：
  1. 拥有优质土地资源的房地产企业；
  2. 业绩改善、财务指标健康的公司；
  3. 运营能力、成本管控能力、融资能力及非市场化拿地能力具有优势的房企。

风险提示

• 疫情再次爆发可能对经济预期产生冲击；
• 房地产行业调控政策可能超预期收紧；
• 房地产销售及结算可能大幅低于预期；
• 房价可能超预期下跌。

图表与数据目录

图表

• 图1：2020年房地产政策梳理
• 图2：各国人口超过100万的城市群人口占总人口比例
• 图3：我国人口超过100万的城市群人口占总人口比例
• 图4：成都及重庆人口变化
• 图5：成都及重庆GDP占比变化及三产占比变化
• 图6：户籍人口及总人口城镇化率
• 图7：人户分离人口数量
• 图8：各部门杠杆率
• 图9：百强房企有息负债增速
• 图10：百强房企各融资渠道新增融资同比增速
• 图11：百强房企三道红线指标变化
• 图12：房企三道红线各指标优化措施
• 图13：房地产销售面积单月及累计增速
• 图14：房地产销售金额单月及累计增速
• 图15：重点城市新增住宅批准预售面积
• 图16：新增人民币贷款及居民中长贷占比
• 图17：重点城市成交面积同比增速
• 图18：各线城市成交面积同比增速
• 图19：百城价格指数同环比变化
• 图20：各线城市百城价格同比涨幅
• 图21：300城住宅土地成交建筑面积及同比
• 图22：各线城市土地成交建筑面积同比
• 图23：国有土地使用权出让收入增速
• 图24：各线城市土地成交溢价率变化
• 图25：300城住宅土地供应成交比
• 图26：重点城市开盘去化率
• 图27：重点城市二手房新增挂牌量
• 图28：首套及二套房贷利率
• 图29：重点城市库存面积及去化周期
• 图30：新开工面积及同比
• 图31：竣工面积及同比
• 图32：房地产开发投资增速
• 图33：Top100房企月度销售额
• 图34：各梯队2019及2020年销售增速对比
• 图35：各梯队房企市场占有率变化
• 图36：代表房企拿地总额及同比增速
• 图37：代表房企拿地均价
• 图38：Top10及Top50拿地金额/销售金额
• 图39：Top10及Top50房企新增货值集中度
• 图40：代表房企拿地货值地价比
• 图41：代表房企拿地货值/销售额
• 图42：房企境内外发债金额
• 图43：房企境内外债务到期情况
• 图44：房企境内外发债平均利率
• 图45：房地产企业归母净利润增速
• 图46：房地产企业毛利率及净利率
• 图47：房地产企业净负债率
• 图48：房地产企业现金短债比
• 图49：房地产企业预收账款增速及营收覆盖度
• 图50：各行业年初至今涨幅对比
• 图51：房地产行业PE及相对沪深300PE
• 图52：房地产行业公募基金持仓情况

表格

• 表1：十四五规划建议中关于房地产的内容
• 表2：国家级城市群GDP及人口占比
• 表3：《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》
• 表4：三道红线标准
• 表5：近年房地产融资政策
• 表6：商品房销售面积预测
• 表7：商品房销售均价预测
• 表8：商品房销售金额预测
• 表9：行业运行各指标预测
• 表10：代表房企销售额及目标完成情况
• 表11：代表房企融资成本变化

总结

本报告从政策、行业、企业、估值及投资策略五个维度对2021年房地产行业进行了全面分析，指出在政策防风险、行业基本面承压、企业集中度提升、板块估值凸显等背景下，房地产行业整体趋势趋于稳定。分析师认为，2021年房地产板块具备一定的投资机会，建议关注具备优质土储、财务健康、运营能力强的龙头房企。同时，报告也提醒了投资者注意潜在风险，如疫情反复、政策收紧、销售不及预期等。