房地产行业2021年投资策略报告：行稳致远，顺势而为-20201209-首创证券-26页_1mb

房地产行业2021年投资策略报告总结

核心内容

本报告对2021年房地产行业的政策导向、行业基本面、企业表现及投资策略进行了全面分析，整体对房地产行业持“看好”评级。

主要观点

• 政策导向：房地产调控将呈现常态化，以防范系统性风险为主。2021年政策基调不会持续趋严，而是维持市场供需平衡，稳定市场预期。
• 融资监管：三道红线政策进一步加强了对房企的融资管控，促使企业优化负债结构和融资成本，加速去化和现金回流，提升抗风险能力。
• 行业基本面：房地产销售和投资面临一定下行压力，但销售韧性仍存，竣工面积将进入复苏周期，土地市场逐步降温，整体利润率有望筑底反弹。
• 企业格局：行业集中度持续提升，规模与质量并重。重点房企销售增速下滑，但财务健康、运营能力强的公司更具投资价值。
• 投资策略：房地产板块估值已极具防御性，具备筑底反弹潜力。建议关注拥有优质土储、财务指标健康、运营能力强的房企，把握行业结构性机会。

关键信息

1. 政策预期管理

• “房住不炒”原则：房地产政策仍以稳定市场为主，防止市场过热。
• 城市群建设：将成为“十四五”期间的重要增长极，尤其是成渝地区。
• 户籍制度改革：推动农业转移人口市民化，促进要素自由流动。
• 融资管控升级：三道红线政策出台，限制房企有息负债增长，推动行业长期稳健发展。

2. 行业基本面分析

• 销售情况：预计2021年全国房地产销售面积同比增速为-2.3%，销售金额同比增速为1.1%。
• 价格走势：全国房价同比增速预计为3.5%，城市间分化显著，一线、二线及三四线城市涨幅不一。
• 土地市场：土地成交面积增速放缓，溢价率下降，土地市场趋于理性。
• 新开工与竣工：新开工增速预计为-5%，竣工增速为6%，两者差距缩小，行业进入复苏阶段。

3. 企业表现与趋势

• 销售集中度提升：TOP10、TOP20、TOP50房企市场份额分别达到29.9%、43%和62.6%。
• 拿地成本上升：重点房企拿地均价提升，土地成本增加，但土地市场趋于理性。
• 融资压力加剧：房企债务压力上升，融资成本边际改善，债务到期规模显著增加。
• 财务指标：房企整体毛利率和净利率下降，净负债率上升，但预收账款充足，保障业绩连续性。

4. 房地产板块表现与估值

• 板块表现：房地产板块在2020年表现较差，累计涨幅为-4.62%，跑输沪深300指数。
• 估值情况：房地产板块PE（TTM）为9.8倍，相对沪深300PE为0.63倍，估值优势凸显。
• 基金持仓：公募基金对地产行业配置比例降至历史新低，反映出市场对行业前景的担忧。

5. 投资策略

• 评级：给予房地产行业“看好”评级，认为其具备超额收益潜力。
• 选股主线：
  1. 拥有优质土地资源的房企。
  2. 业绩改善、财务指标健康的公司。
  3. 运营能力强、成本控制优、融资渠道广、非市场化拿地能力强的房企。

风险提示

• 疫情再次爆发可能冲击经济预期。
• 房地产调控政策可能超预期收紧。
• 房地产销售及结算可能大幅低于预期。
• 房价可能超预期下跌。

结构性分析

政策层面

• “房住不炒”政策长期不变，房地产调控将更加常态化。
• 户籍制度改革促进人口流动，推动城市群发展。
• 三道红线政策强化房企财务健康，限制杠杆增长。

行业层面

• 销售面积和金额预计小幅下滑，但销售韧性较强。
• 土地市场降温，土地溢价率下降，房企利润率有望改善。
• 竣工面积进入复苏周期，行业整体景气度逐步企稳。

企业层面

• 头部房企销售增速稳定，但整体下降。
• 土地成本上升，房企需平衡土储与负债。
• 融资成本下降，债务压力增加，需关注现金流管理。
• 预收账款充足，保障业绩增长连续性。

估值与投资建议

• 房地产板块估值极具防御性，具备筑底反弹机会。
• 品牌房企的股息率较高，具备确定性收益。
• 建议投资者关注财务健康、运营能力强的龙头房企，把握结构性机会。

结论

2021年房地产行业在政策和基本面的双重影响下，整体表现将趋于平稳。行业集中度提升，龙头房企具备更强的抗风险能力和盈利能力。房地产板块估值优势显著，具备投资价值，建议投资者关注优质房企，把握行业结构性机会。