2020Q4上海甲级写字楼市场报告-戴德梁行-2021-81页_4mb

上海甲级写字楼子市场报告总结

核心子市场概况

2020年第四季度

• 存量：1,207,450 平方米
• 全年新增供应：23,530 平方米
• 空置率：11.75%（环比上升0.16%）
• 平均租金：人民币 11.45/平方米/天（环比下降1.91%）
• 预估收益：4.70%
• 地标：恒隆广场、会德丰广场、静安嘉里中心、博华广场
• 主要租户行业：
  • 零售业、矿业公司、贸易公司
  • 律师事务所、专业服务、制药公司

重大租赁交易

• 博华广场：Kudos上海科导（4,000 平方米）
• 恒基广场668：长生人寿（2,000 平方米）
• 会德丰广场：SAP（2,100 平方米）
• 1788国际中心：宏盟集团（8,000 平方米）、阿克苏·诺贝尔（7,000 平方米）

非核心子市场概况

2020年第四季度

• 存量：250,414 平方米
• 全年新增供应：0 平方米
• 空置率：18.01%（环比上升0.94%）
• 平均租金：人民币7.6/平方米/天（环比下降1.81%）
• 预估收益：4.00%
• 地标：浦东嘉里城
• 主要租户行业：
  • 国内金融公司、后台中心
  • 互联网公司、贸易公司

重大租赁交易

• 浦东嘉里城：碧点科技（7,000 平方米）
• 陆家嘴世纪金融广场：爱婴室（2,600 平方米）
• 333世纪大厦：格罗方德半导体（1,000 平方米）

写字楼信息介绍（核心子市场）

上海商城

• 地址：静安区南京西路1717号
• 开发商：上海会德丰公司
• 竣工日期：2010年
• 楼层数：61层
• 写字楼面积：107,000平方米
• 得房率：70%
• 入驻率：96%
• 租金：人民币11-13/平方米/天
• 物业费：人民币47.00/平方米/月
• 交通：步行2分钟至地铁2/7号线静安寺站
• 主要客户：百时美施贵宝/蔻驰/托德斯

写字楼信息介绍（非核心子市场）

上海国际贸易中心

• 地址：上海市长宁区委山关路533号
• 开发商：上海金虹桥国际置业有限公司
• 竣工日期：2013年
• 楼层数：28层
• 写字楼面积：113,273平方米
• 得房率：68%
• 入驻率：100.0%
• 租金：人民币7-10/平方米/天
• 物业费：人民币38.00/平方米/月
• 交通：步行5分钟至2号线娄山关路站
• 主要客户：依图

其他子市场信息

徐汇区

• 存量：519,255平方米
• 全年新增供应：0平方米
• 空置率：4.24%（环比下降3.29%）
• 平均租金：人民币9.73/平方米/天（环比下降1.52%）
• 预估收益：4.36%
• 地标：上海环贸广场、徐家汇中心项目一期、徐汇T20大厦
• 主要租户行业：
  • 时尚&零售业、高科技公司
  • 基金&投资公司、律师事务所
  • 专业服务业、制造业

陆家嘴

• 存量：1,279,149平方米
• 全年新增供应：0平方米
• 空置率：10.84%（环比下降0.8%）
• 平均租金：人民币7.9/平方米/天（环比上升0.78%）
• 预估收益：3.87%
• 地标：上海中心、上海环球金融中心内、国金中心
• 主要租户行业：
  • 银行&金融公司、律师事务所
  • 基金&投资公司、专业服务业
  • IT公司、贸易公司

杨浦区

• 存量：1,190,197平方米
• 全年新增供应：47,865平方米
• 空置率：33.45%（环比下降1.92%）
• 平均租金：人民币5.81/平方米/天（环比上升0.7%）
• 预估收益：4.87%
• 地标：虹桥天地、虹桥万科中心、华润万象城
• 主要租户行业：
  • 制造业、零售业
  • 医药公司、高科技公司

闵行区

• 存量：350,681平方米
• 全年新增供应：0平方米
• 空置率：7.42%（环比下降2.75%）
• 平均租金：人民币6.5/平方米/天（环比下降1.72%）
• 预估收益：4.17%
• 地标：宏汇国际广场、徐汇日月光、航汇大厦
• 主要租户行业：
  • 时尚&零售业、基金&投资公司
  • 专业服务、高科技公司、制造业

附录：甲级写字楼标准

A+标准

• 地理位置：成熟的CBD或规划的商业区域
• 所有权：由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有
• 楼层布局：标准层面积超过1,500平方米，架空地板，柱密度低，得房率70%
• 天花板：不低于2.8米，石膏板/金属，吊顶龙骨，业主提供的灯箱；洒水器、烟雾探测器，安装在开放式设计
• 材质：大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材，办公室的天花板和墙壁为白色，每层的洗手间为花岗岩材质，带有金属覆层和花岗岩的高档双层玻璃幕墙
• 空调系统：VAV或VRV空调
• 停车位：至少每100平方米一位
• 电梯系统：平均等待时间不超过30秒，每台最大负载1600-1800公斤，平均服务面积不超过4000平方米建筑
• 电信系统：每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤
• 电气装置：双电源80W每平方米，有备用发电机
• 建筑状况：不超过5年，或具有国际标准的物业管理，通过卓越的维修保养，有效地维护了大厦的外观，为该大楼的业主提供最高标准的管理服务

A标准

• 地理位置：成熟的CBD、规划的商业区或周边地区，可进入主要商业区
• 所有权：由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有
• 楼层布局：标准层面积在1,200-1,500平方米，水泥地面或架空地板，柱密度低，得房率65%
• 天花板：2.5-2.7米，石膏板/金属，吊顶龙骨，业主提供的灯箱；洒水器、烟雾探测器，安装在开放式设计中
• 材质：大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材，办公室的天花板和墙壁为白色，每层有洗手间，带有金属覆层和花岗岩/石材/混凝土的双层玻璃幕墙
• 空调系统：VAV或四管风机盘管系统
• 停车位：至少每150平方米一位
• 电梯系统：平均等待时间在30-60秒，每台最大负载1350-1600公斤，平均服务面积不超过4500平方米建筑
• 电信系统：每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤
• 电气装置：60-80W每平方米，有备用发电机
• 建筑状况：不超过10年，或具有专业的物业管理，通过良好的维护有效维护了建筑物的外观

B+标准

• 地理位置：成熟的CBD、规划的商业区或周边地区，可进入主要商业区
• 所有权：由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有
• 楼层布局：标准层面积在1,000-1,500平方米，水泥地面或架空地板，柱密度低，得房率65%
• 天花板：2.5-2.7米，石膏板/金属，吊顶龙骨，业主提供的灯箱；洒水器、烟雾探测器，安装在开放式设计中
• 材质：大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材，办公室的天花板和墙壁为白色，每层有洗手间，带有金属覆层和花岗岩/石材/混凝土的双层玻璃幕墙
• 空调系统：VAV或双管风机盘管系统
• 停车位：每175平方米至少一位
• 电梯系统：平均等待时间在40-60秒，每台最大负载1300-1600公斤，平均服务面积不超过4500平方米建筑
• 电信系统：每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤
• 电气系统：60-80W每平方米，有备用电源