> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 新动能与旧压力交织 # 写字楼市场向多元化、高质量方向发展 # 洞察及建议 2025年，深圳写字楼市场新动能活跃、旧压力不减。一方面，以智能硬件等为代表的硬科技企业为租赁市场带来重要支撑，政策允许商办与酒店功能临时转换也为去化提供了新路径。另一方面，市场仍面临高位供应持续放量以及总部自用大楼集中交付的双重压力。至年末，深圳甲级写字楼平均净有效租金约132.2元每月每平方米，环比下降 $2.2\%$ ；空置率环比上升0.9个百分点至 $27.9\%$ 。在激烈的竞争环境中，运营能力差异正加速市场表现的分化，进而重塑整体竞争格局。 业主积极调整策略，从单纯的“空间提供者”转向特定产业的“生态组织者”。这意味着需要更深入地理解租户的业务需求，通过深度服务和高粘性的社群，构建超越租金的价格优势和使用价值。 租户 对自身未来3-5年发展具有乐观预期的企业，可在当前租户市场环境下，筛选性价比突出且符合企业发展需求的物业进行扩租或提升物业品质，改善员工体验。 子市场季度表现 (人民币每月每平方米) <table><tr><td colspan="2">罗湖</td><td colspan="2">福田</td><td colspan="2">南山</td><td colspan="2">宝安</td></tr><tr><td>25Q3</td><td>25Q4</td><td>25Q3</td><td>25Q4</td><td>25Q3</td><td>25Q4</td><td>25Q3</td><td>25Q4</td></tr><tr><td>114.0</td><td>112.1</td><td>158.6</td><td>157.0</td><td>126.2</td><td>122.7</td><td>117.9</td><td>114.5</td></tr><tr><td>38.1%</td><td>36.8%</td><td>20.4%</td><td>20.2%</td><td>29.6%</td><td>31.3%</td><td>24.1%</td><td>24.9%</td></tr></table> # 2025年四季度回顾 - 四季度全市共计三个新项目入市，总体量约26万平方米，推高全市甲级写字楼总存量跃升至1,016.2万平方米。 - 四季度，甲级写字楼市场净吸纳量约8.9万平方米，全年累计约42万平方米，与去年相比下降约7万平方米，与近三年年均吸纳量基本持平。2025年，硬科技赛道多元化扩张以及政策允许商办酒旅功能灵活转换为市场注入新活力。与此同时，随着更多整栋自用的总部项目落成，其关联企业从租赁市场中退出，给市场化项目的去化带来额外压力。年末全市空置率环比上升0.9个百分点至 $27.9\%$ ，同比亦上升1.4个百分点。 - 本季度甲级写字楼市场成交主要由互联网科技、专业服务、酒店、金融及物流运输等领域驱动。在互联网科技板块，跨境金融服务、电商平台、AI、机器人、芯片等领域表现活跃；专业服务业涉及成交主要为咨询及律所相关企业；酒店成交则带动大宗新租去化；金融业较为活跃的领域为多元化投资及证券、基金等；作为跨境电商产业链重要组成部分，物流运输企业需求随之扩张。 年末全市甲级写字楼平均净有效租金约132.2元每月每平方米，环比下降 $2.2\%$ ，同比下降 $12.3\%$ 。多数存量项目租金逐步企稳，但因大客户迁出而增加去化压力的写字楼往往会在一定时期内给出激进的租金折让，同时新供应项目的低价入市也会结构性拉低全市平均租金水平。 # 市场展望 - 从未来走势来看，在需求端，“经济增长提质增效，新旧动能转换加速推进”是当前发展的首要任务。深圳人工智能、机器人、生物医药等新兴产业将持续快速壮大，其对优质办公空间的需求将逐步提升。与此同时，科技服务、对外贸易投资一体化的迅猛发展及内需扩张，亦值得关注。此外，能够进行灵活的面积分割和装修、提供精细化的运营服务的空间有望更好的承接多元化的需求。 在供应端，2026年，深圳甲级写字楼供应量预计约145万平方米。较高的总部大楼占比将加剧租赁市场竞争。面对供应洪峰，市场仍将承压前行。不过目前政策已从多方面控制商办增量，并鼓励存量商办项目功能置换，同时“新动能”发展带来的增量需求亦逐步释放，有望为写字楼市场注入新的活力，共同降低后市压力。 供应、净吸纳量及空置率 数据来源：高力国际 空置率及租金 数据来源：高力国际 如需更多资讯，请联系： # 钟伟毅 董事总经理 华南 +86 755 8825 8659 alvin.zhong@colliers.com # 刘紫干 董事|办公楼服务部|深圳 +86 755 8825 8646 joyce.s.liu@colliers.com # 亢亚娟 负责人 | 研究 | 深圳 +86 755 8825 8634 june.kang@colliers.com # 关于高力国际 高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在70个国家建立的运营网络，超过23,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。公司年化营收超49亿美元，旗下管理的资产总额达100.0亿美元，更大限度地发挥房地产潜力，助力我们的客户、投资人和员工更快取得成功。 更多关于我们如何加速成功的信息，请访问corporate.colliers.com，也可扫描二维码关注官方微信公众号及知乎号： # 版权所有©2026高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。