文档总结
核心内容
本报告由招商证券发布，聚焦于房地产行业的供需改善、经济传导、货币活化及投资配置建议，同时分析了上游行业走势、房价变化及库存去化情况，为投资者提供行业研究与投资策略参考。
主要观点
1. 房地产行业基本面与流动性双升
- 供需关系改善：房地产行业供需关系连续三个季度改善，已传导至经济层面，支持全年增长预期。
- 销售与投资回升：季调后销售略转弱但仍保持高位增长，2季度数据将决定全年中枢，预计全年增速高于去年。
- 资金来源：房地产开发资金来源持续回升，打消伪复苏疑虑。
2. 货币活化指数向好
- 居民通胀预期：货币活化指数继续向好，反映居民通胀预期持续强化，更广义的投资可能性提高。
- 支持房价回升：未来两个季度全局房价同比回升有支撑，一线城市坚挺，强二、三线城市上涨。
- 利率变化：短期无风险利率变化对货币活化有传导作用，中期房地产配置热度有望提升。
3. 政策环境
- 政策分化：行业政策保持分化，但政策进一步转强不必担忧。
- 通胀影响：4、5月可能是通胀短期高点，削弱上半年政策边际转弱预期。
- 资金价格：行业初期复苏将倒逼资金价格下降，全局宽松将维持。
4. 行业复苏与配置建议
- 复苏逻辑：维持房地产行业低斜率复苏观点，看好周期复苏的“火车头”。
- 配置策略：
- 房地产行业：建议布局轮动最左侧的房地产行业，以把握下一轮轮动节奏。
- 蓝筹与白马：蓝筹、白马和小票维持6:4配置，首选【蛇口】。
- 白马组合：关注地产新经济/强二线复苏/一线资源价值，首选龙头【世联行】（当周期股）。
- 强二线：关注武汉【福星】、杭州【滨江】、南京【苏宁】及【珠海区域】。
- 一线价值：关注【华联】、【中洲】。
5. 上游行业探底
- 部分改善：部分上游行业如水泥供需关系复苏，总体处于探底阶段。
- 数据更新：最新数据逐渐更新，显示行业复苏趋势。
6. 房价与库存情况
- 房价上涨：一线和重点二线城市继续上涨，部分重点三线城市略有回落。
- 楼面均价：1-3月楼面均价总体略有上升，受地块位置影响较大。
- 库存去化：整体去化处于回落趋势，北广深略有回升。
关键信息
附：房价数据
| 城市 |
3月房价 |
环比 |
| 北京 |
35,456 |
↑0.8% |
| 上海 |
39,035 |
↑5.1% |
| 深圳 |
48,963 |
↑3.6% |
| 广州 |
17,346 |
↑0.5% |
| 天津 |
11,241 |
↑1.9% |
| 福州 |
12,086 |
↑0.6% |
| 长春 |
6,659 |
↑1.0% |
| 厦门 |
22,562 |
↑1.4% |
| 宁波 |
12,123 |
↑0.9% |
| 南京 |
15,807 |
↑3.2% |
| 苏州 |
14,205 |
↑5.8% |
| 济南 |
8,585 |
↑0.6% |
| 青岛 |
8,727 |
↑0.5% |
| 大连 |
10,091 |
↑0.1% |
| 沈阳 |
6,983 |
-↓1.2% |
| 哈市 |
7,097 |
-↓0.7% |
| 太原 |
7,034 |
-↓1.6% |
| 武汉 |
9,149 |
↑0.4% |
| 长沙 |
6,336 |
↑0.7% |
| 南昌 |
8,818 |
-↓0.5% |
| 合肥 |
8,506 |
↑3.7% |
| 西安 |
6,446 |
↑0.5% |
| 成都 |
7,597 |
-↓0.7% |
| 重庆 |
7,000 |
↑0.3% |
| 昆明 |
7,510 |
-↓0.8% |
| 海口 |
9,208 |
-↓0.2% |
| 三亚 |
18,227 |
-↓2.2% |
| 呼市 |
6,473 |
↑0.4% |
附：楼面均价数据
| 城市 |
楼面均价 |
环比 |
| 北京 |
25,569 |
↑38% |
| 上海 |
17,445 |
↑49% |
| 广州 |
3,185 |
-↓39% |
| 天津 |
6,800 |
↑55% |
| 福州 |
10,681 |
-↓9% |
| 宁波 |
5,121 |
↑10% |
| 杭州 |
9,851 |
↑31% |
| 南京 |
12,660 |
↑41% |
| 苏州 |
3,255 |
↑7% |
| 青岛 |
779 |
-↓59% |
| 济南 |
2,172 |
↑3% |
| 大连 |
1,513 |
↑19% |
| 沈阳 |
2,242 |
↑8% |
| 哈尔滨 |
2,186 |
-↓23% |
| 石家庄 |
2,364 |
-↓23% |
| 太原 |
1,799 |
-↓15% |
| 武汉 |
3,254 |
↑17% |
| 长沙 |
1,478 |
↑43% |
| 南昌 |
3,631 |
-↓5% |
| 合肥 |
8,693 |
↑40% |
| 西安 |
1,225 |
-↓8% |
| 成都 |
2,138 |
-↓9% |
| 重庆 |
1,239 |
-↓13% |
| 海口 |
1,783 |
↑111% |
| 呼市 |
1,047 |
↑0% |
附：库存去化周期数据
| 城市 |
去化周期 |
变化 |
| 北京 |
13.6 |
↑3.37 |
| 上海 |
4.0 |
-↓0.88 |
| 广州 |
10.4 |
↑0.57 |
| 深圳 |
7.1 |
↑0.65 |
| 福州 |
12.5 |
↑1.46 |
| 厦门 |
15.4 |
↑2.85 |
| 青岛 |
21.4 |
-↓0.79 |
| 宁波 |
18.8 |
↑4.46 |
| 杭州 |
17.5 |
-↓4.02 |
| 南京 |
3.1 |
-↓0.69 |
| 苏州 |
3.4 |
-↓0.26 |
| 长春 |
18.9 |
-↓0.96 |
| 武汉 |
4.7 |
-↓3.76 |
| 长沙 |
18.5 |
-↓0.09 |
| 南昌 |
8.4 |
↑0.12 |
| 合肥 |
2.3 |
-↓0.76 |
| 芜湖 |
10.3 |
-↓3.23 |
| 西安 |
15.7 |
-↓0.26 |
| 成都 |
11.8 |
-↓0.91 |
| 重庆 |
9.5 |
-↓0.02 |
| 惠州 |
4.1 |
-↓0.90 |
| 温州 |
13.3 |
↑0.77 |
| 徐州 |
12.6 |
-↓2.95 |
| 湛江 |
26.9 |
↑1.61 |
| 舟山 |
15.5 |
-↓6.06 |
风险提示
- 一线城市政策收紧可能导致短期超调。
- 首付贷规范超预期可能影响市场。
投资评级
公司短期评级
| 评级 |
定义 |
| 强烈推荐 |
公司股价涨幅超基准指数20%以上 |
| 审慎推荐 |
公司股价涨幅超基准指数5-20%之间 |
| 中性 |
公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间 |
| 回避 |
公司股价表现弱于基准指数5%以上 |
公司长期评级
| 评级 |
定义 |
| A |
公司长期竞争力高于行业平均水平 |
| B |
公司长期竞争力与行业平均水平一致 |
| C |
公司长期竞争力低于行业平均水平 |
行业投资评级
| 评级 |
定义 |
| 推荐 |
行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数 |
| 中性 |
行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数 |
| 回避 |
行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数 |
报告作者
- 赵可：招商证券研究发展中心高级分析师，博士，有丰富的宏观策略研究经验。
- 刘义：招商证券研究发展中心高级分析师，7年证券行业研究经验，专注于房地产和纺织服装。
- 黄梓钊：招商证券研究助理，美国东北大学金融学硕士。
