20160916-招商证券-帮您_降噪_跟踪月度房地产数据_政策收紧预期增强行业周期弹性_股票相对房市配置价值回升_21页_1mb_1mb

政策收紧预期增强行业周期弹性，股票相对房市配置价值回升

核心内容总结

本报告分析了当前房地产行业在宏观经济背景下的表现及未来趋势，指出房地产行业对经济的传导效应仍然存在，并强调政策收紧预期对行业周期弹性的影响。报告认为，房地产在2030年之前仍是经济支柱，城镇化下半场将持续支撑行业发展。同时，房地产指数的相对收益机会仍存在，但需关注行业内部的结构性分化。

主要观点

1. 房地产对经济传导持续体现

   • 经济产出缺口今年第三次收窄，显示经济底部特征。
   • 房地产行业小周期已接近历史高点，三线城市对一二线城市的弱接力仍在延续。
   • 销量同比略有企稳，但其他核心指标如新开工、房地产投资仍处回调阶段，小周期维持边际调整。

2. 政策收紧增强周期弹性

   • 政策并非压制周期，而是增强其弹性。
   • 与美国历史对比，国内长端利率下行背景下，政策收紧预期有助于缩短开发周期，增强未来周期的波动性。

3. 房地产配置价值回升

   • 无风险利率下降及货币活化指数高位支持房地产配置热情。
   • 股票相对房市的配置价值在提升，尤其在低估值品种上表现突出。

4. 行业内部分化明显

   • 资源型公司具备穿越周期的长线逻辑，具有较高的估值修复空间。
   • 周转型公司需重视择时，当前时点并非最佳配置时机。
   • 持有型公司估值偏高，不宜过度配置。

5. 未来半年关注周期行业机会

   • 房地产上下游行业供需关系改善，但持续性一般。
   • 长端利率改善与工业企业利润回升，将为资金进入实体经济提供支撑。

关键信息

• 8月房地产数据表现：

  • 销量同比+19.8%（季调20.5%，↑+0.3 PCT）
  • 新开工同比+3.3%（季调5.2%，↓-1.7 PCT）
  • 房地产投资同比+6.2%（季调3.8%，↓-0.1 PCT）
  • 资金来源同比+12.0%（季调13.0%，↓-1.3 PCT）

• 房价走势：

  • 一线城市房价全涨，重点二线城市涨跌各半。
  • 楼面均价方面，一线城市整体上涨，但部分城市如北京、广州、南京等出现环比下跌。
  • 8月重点城市去化周期整体下降，部分城市库存压力缓解。

• 配置建议：

  • 基本面角度：优先资源型公司（如侨城、北京城建）和兼具资源与周转特征的公司（如华发）。
  • 分红角度：税前股息率最高达5.0%，万科、保利、金地、金融街等股息率处于3.5%-4%区间。
  • 转型角度：房地产基金主题首选嘉宝，大健康主题首选苏宁环球。
  • 国企改革角度：关注上海临港、上实发展，深圳沙河、天健等标的。

配置组合逻辑

• 房地产指数相对收益的最佳布局点为行业衰退后端和复苏前端。
• 当前小周期高点降低了超额收益机会，但仍有10-15%的估值修复空间。
• 8、9月低基数可能带来短期改善错觉，但下半年销量边际转弱趋势不变。
• 货币活化指数反映短期配置倾向在房市高位，但未来一季度仍支持房价高位稳定。

风险提示与建议

• 投资者需警惕政策收紧对房地产行业带来的潜在压力。
• 转型地产股需重视安全边际，部分标的可能被调出组合。
• 未来半年仍需关注周期行业机会，尤其是房地产上下游行业。

结论

房地产行业虽面临政策收紧预期，但其对经济的传导效应依然存在，且在低利率环境下具备一定的配置价值。短期内房地产指数仍有估值修复空间，但需关注行业内部的分化。建议投资者维持“6:4”配置比例，优先选择资源型公司及具备转型潜力的标的，同时谨慎对待周转型公司和持有型公司。