20161115-招商证券-帮您_降噪_跟踪月度房地产数据_重视房地产上下游_补课_行情_有机会也有顶_23页_1mb
报告摘要
房地产行业分析总结（2016年11月15日）
核心观点
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行业基本面VS流动性
- 房地产对经济的传导持续体现，经济产出缺口三次收窄表明经济底部特征明显，供给侧改革导致传导滞后，压制了上下游预期，未来经济弹性可期。
- 房地产供需关系持续改善，但投资和房价已进入寻顶阶段，未来3个季度为小周期下行阶段，中周期改善未完成，预计中周期顶部在2019年左右。
- 上下游“补课”行情是由于前期对需求复苏的低估所导致，当前存在一定的弹性，但未来也将滞后跟随房地产调整，等待下一个小周期。
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房地产股票配置建议
- 基本面逻辑下，房地产指数相对收益的最佳布局点在行业衰退后端和复苏前端，小周期下行阶段主流地产股难有超额收益，但存在阶段性估值修复空间。
- 重视资源型地产股（如【侨城】、【北京城建】）及高折价个股，持有型公司估值偏高，合理区间上限为25X。
- 周转型公司（如【华发】）在利润表高增长确定的情况下仍为阶段性估值修复洼地。
- 新经济领域（如长租、物流地产）为长期方向，【世联】和【南山】具备估值打开潜力。
- 股息率是长期投资的重要指标，【首开】税前股息率最高（4.9%），【万科/金地/保利/金融街】股息率在3.1%-4.1%之间。
- 前期流动性向好增加了保险和地产同行资产端配置压力，举牌预期及定增倒挂概念仍存，但需关注小票安全边际。
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房地产上下游“补课”行情
- 上下游对房地产复苏持续性谨慎，源于供给侧改革的预期管理。
- 上下游行情是“补课”行情，因前期需求低估导致机会被低估，未来随着房地产供需关系于4季度见顶，上下游也将跟随调整。
- 上游行业因房地产融资收紧而具备间接融资优势，是当前关注重点。
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流动性维度
- 房地产配置动力或见顶，资金从房市流向股市是长期逻辑，不应因短期市场表现否定该趋势。
- 货币活化指数（M1-M2口径）10月为12.63（↓-0.50），活定期口径为10.02（↓-0.01），均显示房地产配置动力减弱。
- 无风险利率水平支持货币活化指数维持高位，但调整幅度有限，中期房地产配置热度不减，但短期已开始弱化。
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房地产市场调整预期
- 10月重点城市（67城）销量持续回落，一线/三线城市基本持平，二线城市有所回落，表明弱3/4线城市销量仍滞后回升。
- 房地产传统指标按销售→资金→新开工→投资（房价）顺序传导，当前仍处于小周期调整阶段，预计未来6-12个月将延续弱调整趋势。
- 房地产指数难有超额收益，需等待下一个小周期开启。
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房价与楼面均价分析
- 10月房价：一线城市整体上涨，重点二线城市大多上涨，三线城市分化明显，部分城市出现小幅下跌。
- 楼面均价：一线城市整体下降，重点二线城市略有分化，部分城市如大连、沈阳环比上涨显著，而部分城市如宁波、杭州、苏州、南京等楼面均价下降明显。
- 库存去化周期：整体下降，但部分城市如【北京、上海、广州】去化周期仍处于较高水平，而【合肥、芜湖】等城市去化周期较低。
行业投资评级
- 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数。
- 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数。
- 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数。
配置建议总结
- 重视资源型地产股和高折价个股，如【侨城】、【北京城建】、【华发】等。
- 谨慎对待周转型公司，因其当前面临销量边际转弱，不是最佳配置时机。
- 关注国企改革和央企改革主题，尤其是深圳地区及【沙河】、【天健】等具有集团资源禀赋的公司。
- 布局房地产基金、大健康等主题，如【嘉宝】、【苏宁环球】等。
- 配置比例维持“蓝筹&白马：小票”为6:4，基本面为选股核心。
风险提示
- 房地产供需关系小周期大概率于4季度见顶，未来调整将延续6-12个月。
- 无风险利率水平及变化对货币活化指数影响有限，但短期房地产配置动力减弱。
- 资金从房市流向股市是长期趋势，不应对短期市场表现进行否定。
- 部分个股因进入投行项目名单被调出组合，需关注其安全边际。
附录数据概览
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10月房地产数据：
- 销量：+26.4%（季调+26.6%）
- 新开工：+19.9%（季调+12.0%）
- 投资：+13.5%（季调+11.8%）
- 资金来源：+15.0%（季调+15.1%）
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重点城市房价环比变化：
- 北京：↑1.3%
- 上海：↑1.1%
- 深圳：↑0.3%
- 广州：↑2.8%
- 天津：↑1.6%
- 福州：↑2.0%
- 长春：↑2.3%
- 厦门：↑1.2%
- 宁波：↑1.8%
- 南京：↑0.4%
- 苏州：↑2.7%
- 济南：↑2.9%
- 青岛：↑2.6%
- 大连：↑1.5%
- 沈阳：↓0.2%
- 哈尔滨：↑2.4%
- 太原：↑1.2%
- 武汉：↑2.5%
- 长沙：↑4.1%
- 南昌：↑3.7%
- 合肥：↑1.4%
- 西安：↑2.5%
- 成都：↑1.6%
- 重庆：↑3.1%
- 昆明：↑2.8%
- 海口：↑2.1%
- 三亚：↑0.2%
- 呼和浩特：↓0.7%
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楼面均价环比变化：
- 北京：无数据
- 上海：↓21%
- 广州：↓22%
- 天津：↑62%
- 福州：↑0%
- 宁波：↓12%
- 杭州：↓5%
- 南京：↓16%
- 苏州：↓5%
- 青岛：↓20%
- 济南：↓5%
- 大连：↑119%
- 沈阳：↑21%
- 哈尔滨：↓43%
- 石家庄：↑4%
- 太原：↓15%
- 武汉：↓4%
- 长沙：↑121%
- 南昌：↑7%
- 合肥：↓2%
- 西安：↓1%
- 成都：↓27%
- 重庆：↓8%
- 海口：↓7%
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库存去化周期：
- 北京：9.0（↓0.18）
- 上海：3.3（↓0.19）
- 广州：5.6（↓0.72）
- 深圳：12.5（↓3.70）
- 福州：8.3（↑0.49）
- 厦门：9.7（↑3.00）
- 青岛：8.4（↓1.44）
- 宁波：5.8（↓0.58）
- 杭州：9.3（↓0.74）
- 南京：2.4（↑0.64）
- 苏州：6.6（↓0.02）
- 长春：11.3（↑0.47）
- 武汉：4.3（↑0.36）
- 合肥：1.5（↓0.02）
- 芜湖：3.0（↓0.61）
- 成都：7.4（↓1.35）
- 重庆：8.0（↓0.79）
- 温州：10.1（↓0.17）
- 徐州：6.2（↓0.76）
- 舟山：11.7（↓1.53）
- 东营：15.4（↑0.05）
- 天津：5.9（↑0.13）
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