20160416-招商证券-房地产行业策略报告_帮您_降噪_跟踪月度房地产数据-数据向好支持轮动_把握周期火车头_17页_792kb

数据向好支持轮动，把握周期火车头

核心内容总结

房地产行业基本面改善

• 供需关系持续改善：房地产行业供需关系连续三个季度改善，已对经济层面产生积极影响，体现为房地产增加值与产出缺口的同步上升。
• 销售与投资回升：尽管季调后销售略有转弱，但仍保持高位增长。2季度数据将决定全年增长中枢，预计全年增速高于去年。新开工与房地产投资回升符合模型传导。
• 资金来源支撑复苏：房地产开发资金来源持续回升，进一步打消伪复苏疑虑。

流动性维度分析

• 货币活化指数向好：居民通胀预期持续强化，货币活化指数继续上升，支持未来两个季度全局房价同比回升。
• 无风险利率影响：短期无风险利率变化对货币活化具有传导作用，预计行业初期复苏将推动资金价格下降，全局宽松政策将维持。
• 区域价格走势：一线城市房价坚挺，重点二线城市继续上涨，部分重点三线城市略有回落。

投资展望与配置建议

• 维持全年增长预测：房地产投资维持全年增长5-8%的预测，房价与投资趋势持续向好。
• 配置策略：强调周期逻辑中的“轮动”，建议布局房地产行业以把握下一轮轮动节奏。蓝筹、白马和小票维持6:4配置比例。
  • 蓝筹折价排序：【蛇口】 > 【保利】 > 【侨城】
  • PE排序：【保利】 > 【侨城】 > 【蛇口】
  • 首选：【蛇口】
  • 白马组合：布局地产新经济、强二线复苏、一线资源价值，首选【世联行】（当周期股）
  • 强二线关注：武汉【福星】、杭州【滨江】、南京【苏宁】、珠海区域
  • 一线价值关注：【华联】、【中洲】
• 转型价值：长期价值来源于“存量为王”，而非多元化转型的一波流。关注壳资源、转型战略确定性高的公司及存量新经济三大环节（信息交易、房地产综合物业管理、存量资源优化）。

风险提示

• 一线城市政策收紧可能引发短期超调。
• 首付贷规范超预期可能对市场产生影响。

主要观点

1. 房地产行业复苏逻辑清晰：供需关系改善已传导致经济层面，房地产增加值和产出缺口成为观察真实周期变化的重要指标。
2. 流动性支持房价回升：货币活化指数持续向好，支持未来两个季度房价同比回升，尤其是一线城市和重点二线城市的坚挺表现。
3. 政策分化但不悲观：行业政策保持分化，但政策进一步转强不必担忧。通胀短期高点将削弱政策边际转弱预期。
4. 配置策略强调轮动：房地产行业作为周期复苏的“火车头”，建议提前布局，关注蓝筹与白马组合的配置比例及重点标的。

关键信息

• 房地产开发资金来源持续回升，表明行业复苏非短期波动。
• **货币活化指数（M1/M2口径）**与房价指数呈正相关，支持房价持续上涨。
• 全国房价：一线城市如北京、上海、深圳、南京、苏州等继续上涨，部分重点三线城市如沈阳、哈尔滨、太原等出现小幅回落。
• 楼面均价：1-3月楼面均价总体略有上升，受区域内地块位置影响较大。
• 库存去化周期：整体处于回落趋势，但北上广深等地略有回升。
• 新经济产业图谱：房地产行业正从增量向存量转型，关注信息交易、综合物业管理、存量资源优化等新经济环节。
• 行业投资评级：推荐（行业跑赢基准）、中性（跟随基准）、回避（跑输基准）。
• 公司短期评级：强烈推荐、审慎推荐、中性、回避。

附录

• 分析师信息：

  • 赵可：招商证券研究发展中心高级分析师，从事房地产与宏观策略研究。
  • 刘义：招商证券研究发展中心高级分析师，具有7年证券行业研究经验。
  • 黄梓钊：研究助理，美国东北大学金融学硕士。

• 免责声明：本报告基于合法信息编制，不构成投资建议，不承担因使用报告产生的直接或间接损失责任。