20160313-招商证券-房地产行业策略报告：帮您“降噪”跟踪月度房地产数据-没那么好，但也远不如你想象的坏_1mb

文档总结

核心内容

本报告由招商证券房地产研究团队发布，主要分析了2019年房地产行业的供需关系、价格走势、投资情况以及未来发展趋势。报告指出，房地产行业在多个维度呈现出复苏迹象，但复苏的斜率有所放缓，且不同区域和企业间存在分化。同时，报告提出未来房地产行业将从增量市场向存量市场转变，强调了新经济产业图谱的演变趋势。

主要观点

1. 房地产供需关系持续改善

• 房地产业供需关系连续3个季度改善，行业仍处于早周期阶段，具备支柱地位。
• 传统指标（销售 → 资金 → 新开工 → 投资）按预期传导，但资金来源边际转弱，反映开发商在良好销售背景下滞后补库存与观望心态的博弈。

2. 全局价格增长首次转正

• 全局价格同比继续回升，且该周期内首次转正。
• 房地产投资当月季调转正超预期，有季节性因素和基数影响，判断复苏方向不变，但斜率转弱。

3. 货币活化指数支持房价回升

• 货币活化指数趋势改善，意味着居民资产配置诉求变化，偏向更广义的资产层面，即对通胀预期的变化。
• 结构层面，一线城市房价坚挺，强二线城市房价上涨。

4. 无风险利率变化支持房地产配置热度

• 无风险利率变化支持货币活化指数维持高位，中期居民对房地产配置热度提升。

5. 区域分化明显

• 一线城市和重点二线城市房价继续上涨，重点三线城市略有回落。
• 楼面均价年初有所回落，但二月份淡季略有回升。

关键信息

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数。
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数。
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数。

公司短期评级

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上。
• 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间。
• 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间。
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上。

公司长期评级

• A：公司长期竞争力高于行业平均水平。
• B：公司长期竞争力与行业平均水平一致。
• C：公司长期竞争力低于行业平均水平。

配置建议

短期建议

• 看好周期复苏叠加相对落后者风格切换，板块冲高调整后已进入价值区间。
• 蓝筹及白马策略：首选【自贸区开发相关龙头】【保利】【侨城】。
• 区域分化背景下：强调一线及强二线资源价值，首选【华联】【中洲】【华发】。
• 新经济方面：关注【搜房/世联】，世联风险释放相对充分，可逢低买入。

长期建议

• 增量市场四大方向：数量到质量、普涨到分化、零散到集中、住宅到产业。
• 存量崛起三大环节：基于信息的交易环节、基于后市场的社区服务环节、存量优化环节。

附：研究团队介绍

• 赵可：招商证券研究发展中心高级分析师，主要从事房地产行业研究，宏观策略研究，具有丰富的研究经验。
• 刘义：招商证券研究发展中心高级分析师，同济大学金融专业，7年证券行业研究经验，专注于房地产及纺织服装行业。
• 黄梓钊：2015年7月加入招商证券，美国东北大学金融学硕士。

风险提示

• 本报告基于合法取得的信息，但对信息的准确性和完整性不作任何保证。
• 报告所含分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 本公司或关联机构可能持有报告中提到的公司证券头寸并进行交易，可能影响报告客观性。

联系方式

• 赵可：0755-82943231，zhaoke@cmschina.com.cn
• 刘义：0755-82940790，liuyi5@cmschina.com.cn
• 黄梓钊：0755-83295441，huangzizhao@cmschina.com.cn

资料来源

• 数据来源：Wind、招商证券
• 图表来源：招商证券房地产研究团队