20160718-招商证券-帮您_降噪_跟踪月度房地产数据_大类配置风格与短期积极变化均支持行业指数反弹_20页_1021kb_1021kb

房地产行业分析总结

核心内容

本文主要分析了当前房地产行业的发展态势、市场配置变化及投资建议，重点从基本面、流动性、配置诉求及无风险利率等维度出发，结合行业数据与市场趋势，判断房地产行业进入小周期高点，但仍具备短期反弹机会，并展望未来行业可能进入的中周期阶段。

主要观点

• 房地产小周期高点：地产行业已从复苏阶段进入繁荣阶段，目前位于小周期高点附近，未来一段时间将经历同比量价调整，但绝对销量和价格仍保持高位。
• 房地产仍是宏观对冲工具：房地产对经济的传导持续体现，经济供需关系改善，行业在宏观层面仍具有对冲作用。
• 传统指标边际调整：销售、新开工、投资等指标如约回调，但开发资金来源仍保持强势，维持地产大周期高点至2019年左右的判断。
• 价格滞后于基本面：房价作为滞后指标，仍维持高位，短期通胀回调缓释政策收紧预期，利好周期品。
• 配置诉求寻顶：货币活化指数出现不一致，显示市场配置倾向短期在房市高位，但股市和实体交易需求上升。
• 无风险利率支持配置热情：无风险利率变化仍支持房地产配置热情高位，中期居民对房地产配置热度不减。

关键信息

基本面维度

• 供需关系改善：房地产对经济的传导持续体现，经济供需关系改善，地产行业小周期已进入高点。
• 销售、新开工、投资：6月当月同比分别为+14.6%、+4.9%、+3.5%，均出现回调，但开发资金来源仍保持增长。
• 区域表现：重点城市销量绝对量略有回升，一线升/二线平/三线升；但一线城市销量同比继续转弱。

流动性维度

• 货币活化指数：6月招商货币活化指数（M1-M2口径）为13.20（↑+1.32），而活定期口径为11.22（↓-0.65），显示市场配置倾向变化。
• 短期通胀回调：符合预期，缓释政策收紧预期，强化居民通胀预期，利好中期周期品。

配置建议

• 行业指数反弹机会：当前处于小周期高点，超额收益机会减少，但短期积极变化延续，带来反弹机会。
• 自下而上选股：关注“资源+业绩+高折价”兼备的品种，如蛇口、华发、信达、首开、北京城建等。
• 转型角度：嘉宝为房地产基金主题首选，光大系入股助力轻资产转型；苏宁环球坚定布局医美和传媒，具备成为医美龙头潜质；世荣兆业进入折价区间；北辰物业仍有明显低估。

行业趋势

• 房价走势：一线城市房价总体上涨，但北京出现下跌；二线涨跌各半，部分城市如济南、合肥、成都显著上涨。
• 楼面均价变化：一线城市总体上升，但北京下跌；二线涨跌各半，部分城市如福州、南昌楼面均价下降明显。
• 库存去化周期：重点城市库存下降但去化周期回升，主要由于销量边际转弱。

风险提示

• 行业小周期高点运行时间可能长于预期。
• 多元化转型效果可能低于预期。

投资评级

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
  • 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

附：研究团队介绍

• 赵可：招商证券研究发展中心高级分析师，从事房地产与宏观策略研究，曾获新财富第六、第七名。
• 刘义：招商证券研究发展中心高级分析师，7年证券行业研究经验，3年房地产研究，4年纺织服装研究。
• 黄梓钊：研究助理，美国东北大学金融学硕士。

总结

本文全面分析了房地产行业的当前状态与未来趋势，指出房地产行业进入小周期高点，但仍具备短期反弹机会，建议关注具备“资源+业绩+高折价”特点的地产股，同时关注转型和轻资产模式的房地产公司。整体来看，房地产仍是宏观对冲工具，具备中期投资价值。