20160313-招商证券-房地产行业策略报告_帮您_降噪_跟踪月度房地产数据-没那么好_但也远不如你想象的坏_17页_650kb

招商证券房地产行业研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了当前房地产行业的发展态势，从基本面和流动性两个维度出发，指出房地产行业已进入复苏阶段，但其复苏趋势呈现低斜率特征。同时，报告强调房地产作为早周期行业的属性，以及其在经济转型中的支柱地位。此外，报告还提出了对房地产行业的配置建议，涵盖短期和长期策略。

主要观点

基本面维度

• 供需关系持续改善：房地产行业供需关系已连续三个季度复苏，表明行业整体处于恢复阶段。
• 行业属性明确：房地产作为早周期行业，其支柱地位未变，未来经济与通胀回升将增强其配置价值。
• 价格与投资转正：全局房价同比首次转正，房地产投资当月季调也出现转正，超预期表现表明行业复苏势头强劲。
• 资金来源边际转弱：开发商在良好销售背景下出现滞后补库存与观望心态的博弈，资金来源有所减弱，但不影响整体复苏方向。

流动性维度

• 货币活化指数支持房价回升：居民资产配置从房市流向股市的趋势不复存在，货币活化指数持续改善，支持房价进一步上涨。
• 无风险利率变化：利率变化支撑货币活化指数维持高位，中期居民对房地产配置热度提升。
• 结构分化明显：一线城市房价坚挺，强二线城市上涨，而三线城市略有回落，反映出区域分化趋势。

关键信息

供需关系改善

• 房地产行业供需关系连续3个季度改善，表明市场正在逐步回暖。
• 传统指标如销售、资金、新开工、投资等按预期传导，显示行业运行逻辑清晰。

价格与投资转正

• 全局房价同比首次转正，房地产投资当月季调转正，超预期表现表明行业复苏已形成。
• 房地产业产出缺口领先于房价和投资，反映行业真实周期变化。

资金来源变化

• 开发贷和自筹类资金来源边际转弱，主要受季节性因素和开发商观望心态影响。

区域分化

• 一线和重点二线城市房价继续上涨，重点三线城市略有回落，显示区域发展不均衡。

配置建议

短期建议

• 周期复苏叠加风格切换：看好周期复苏与相对落后者风格切换的结合，板块已进入价值区间。
• 蓝筹及白马策略：首选【自贸区开发相关龙头】【保利】【侨城】。
• 区域分化背景下：首选【华联】【中洲】【华发】。
• 新经济方面：关注【搜房/世联】，世联风险释放充分，可逢低买入。

长期建议

• 增量市场四大方向：数量到质量、普涨到分化、零散到集中、住宅到产业。
• 存量崛起三大环节：基于信息的交易环节、基于后市场的社区服务环节、存量优化环节。

附录信息

• 全局房价示意图：一线和重点二线城市继续上涨，重点三线城市略有回落。
• 全国楼面均价：年初楼面均价因区域地块位置影响有所回落，最近楼面均价有所回升。
• 全国库化周期：整体去化处于回落趋势，但二月份淡季略有回升。
• 房地产新经济产业图谱：反映增量到存量的行业变迁趋势，强调信息、社区服务与存量优化的重要性。

作者信息

• 赵可：招商证券研究发展中心高级分析师，博士，研究领域涵盖房地产与宏观策略。
• 刘义：招商证券研究发展中心高级分析师，同济大学金融专业，具有丰富的证券行业研究经验。
• 黄梓钊：研究助理，美国东北大学金融学硕士。

投资评级

公司短期评级

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
• 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
• 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

公司长期评级

• A：公司长期竞争力高于行业平均水平
• B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
• C：公司长期竞争力低于行业平均水平

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

重要声明

• 本报告由招商证券股份有限公司编制，具有证券投资咨询业务资格。
• 报告内容基于合法信息，但不保证其准确性与完整性。
• 报告分析基于假设，不同假设可能导致分析结果差异。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 报告版权归招商证券所有，未经许可不得翻版、复制、引用或转载。