20160327-招商证券-招商房地产高频追踪报告_看好周期轮动的_火车头__政策有放有收方得去库存始终_22页_1mb

文档总结

核心内容

本报告是招商证券对房地产行业近期市场动态及政策变化的分析，重点围绕“周期轮动”和“政策有放有收”的逻辑展开。报告指出，房地产市场正经历结构性调整，政策调控在不同城市呈现出差异化特征，同时市场基本面仍在向好，房地产板块具备一定的配置价值。

主要观点

1. 市场基本面持续向好

• 可售套数下降：自2015年第四季度以来，主流城市商品住宅可售套数持续下降，尤其是一二线城市的下降幅度较大。
• 推盘量减少：1-2月主流城市推盘量明显下降，但春节后销量整体回升，重点三线城市尤为明显。
• 均价持续上涨：整体商品住房均价继续上涨，一线和重点二线城市涨幅显著，重点三线城市则有所下降。
• 去化周期低位运行：库存去化周期处于相对低位，增量供给持续小于销量，市场处于供不应求状态。

2. 政策调控区域分化明显

• 核心城市政策收紧：上海和深圳作为核心城市，近期出台房地产调控新政，政策重点在于需求管理，如提高首付比例、收紧非户籍购房门槛、禁止首付贷等。
• 政策效果：短期内政策调控将带来市场预期调整，尤其是深圳调整幅度较大；但长期来看，政策收紧有助于预防结构性泡沫，推动全局性去库存。

3. 配置建议

• 杠杆管理：杠杆本身无善恶，关键在于使用主体。政策调控主要针对开发商和中介的囤盘行为，而非普通购房者的合理融资需求。
• 资产配置逻辑：一线城市的房价中枢反映了区域经济活力和资产溢价空间，因此仍是配置重点。
• 组合建议：建议优先配置地产蓝筹股，如【招商蛇口】【保利】【侨城】，并关注【世联行】、【华联控股】、【中洲控股】等白马股，以及武汉【福星】、杭州【滨江】、南京【苏宁】等强二线城市的地产股。
• 行业轮动：房地产行业作为周期股的“火车头”，其复苏预期仍具吸引力，未来配置时机可能在3、4月份数据发布后出现。

关键信息

一手房市场动态

• 销量回升：主流城市春节后销量持续回升，重点三线城市涨幅明显。
• 北上深分化：北京略有回升，上海持续显著回升，深圳则缩量。
• 区域表现：南京销量明显上升，苏州小幅波动，宁波、杭州高位趋缓；天津、成都、重庆销量上升，武汉高位趋缓。

金融政策变化

• 房贷利率优惠：天津、佛山、珠海等城市房贷利率较低，平均折扣在8.6折左右。
• 公积金政策调整：上海、深圳对公积金贷款额度进行调整，进一步收紧购房信贷。

估值与市场表现

• 板块估值：房地产板块PE和PB分别相当于近五年均值的142%和110%，在周期类行业中排名居中。
• 行业走势：房地产行业近期表现相对较好，但今年以来整体表现不佳，累计跌幅达8.0%。

择时参考

• 国债收益率：十年期国债收益率持续低位震荡，流动性维持宽松。
• CDS走势：CDS在2月中旬见顶后持续回落，短期反弹表明风险溢价仍是市场核心变量。

投资评级

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
  • 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

重要声明

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