20160621-招商证券-房地产行业2016年中期投资策略_从习以为常的房地产_误区_看下半年市场_28页_908kb

房地产行业2016年中期投资策略总结

核心内容

本报告围绕房地产行业在2016年中期的投资策略，从多个误区出发，分析行业当前所处阶段及未来趋势。核心观点包括：

• 房地产行业已从增量时代逐步转向存量时代，传统开发经营已不是唯一驱动因素。
• 人民币贬值是经济周期的滞后反映，而非房地产市场的主要威胁。
• 货币宽松边际减弱不会影响房价上涨，居民通胀预期才是关键。
• 房地产行业仍处于中周期的上半场，小周期高点已至，但中周期尚未结束。
• 房地产转型应聚焦于“存量为王”，而非多元化或壳资源。

主要观点

误区1：房地产行业就是开发经营

• 房地产业增加值包括开发经营、中介经营、管理活动及自有住房服务，表明行业正在向多元化发展。
• 未来开发经营占比下降将削弱传统框架的有效性，应更关注行业整体增加值变化。
• 2016年房地产行业仍具有宏观对冲能力，维持全年投资 5-8% 的预测。

误区2：人民币贬值威胁房市

• 房地产是经济变化的“因”，汇率是“果”，房地产下行和经济筑底会滞后反映为汇率贬值。
• 人民币贬值是“补课”现象，不代表长期趋势，未来周期行业低斜率复苏将支撑币值稳定。

误区3：货币宽松边际减弱房价涨不动

• 货币量和价的边际转弱不影响房价上涨，居民通胀预期是房价上涨的重要因素。
• 货币活化指数（M1-M2）领先房价同比变化约2.5个月，表明货币投放对房价有滞后影响。
• 央行上调年度通胀预期强化了居民通胀预期，利好周期品。

误区4：行业处于周期高点

• 小周期高点已至，但中周期尚未结束，未来仍有机会。
• 2016年房地产行业已进入第四轮中周期的上半场，具备未来小周期复苏的潜力。
• 当前小周期高点特征明显，但调整幅度可能小于上一轮。

误区5：多元化或壳资源是转型核心

• 转型应关注“存量交易/物业服务/存量优化”三大核心路径。
• 多元化存在较大不确定性，需关注安全边际。
• 大健康、房地产基金、资产整合等方向值得关注。

关键信息

• 行业规模：截至2016年6月，上证指数为2889点，房地产行业股票家数为161只，占5.6%。
• 估值与表现：行业总市值24418亿元，流通市值19546亿元，均占5.4%和5.6%。
• 重点公司：包括招商蛇口、华侨城、世联行、首开股份、华发股份、荣盛发展、嘉宝集团、世荣兆业等，均被强烈推荐。
• 投资策略：建议关注“资源/业绩/主题”等角度，以蓝筹和白马股为主，如【蛇口】、【世联】、【华发/荣盛/首开】等。
• 风险提示：行业销量调整节奏慢于预期、多元化转型效果低于预期。

行业趋势与投资机会

• 房地产周期：预计2019年为行业大周期顶部，期间或有1-2轮小周期波动。
• 存量时代：房地产行业正从增量向存量转型，未来增长点主要来自存量交易、物业服务和存量优化。
• 政策支持：政府推动住房租赁市场，利好长租公寓行业发展。
• 市场机会：下半年市场以自下而上为主，关注房地产企业基本面、估值安全边际及转型方向。

图表与数据支持

• 图表1：房地产业涵盖开发经营活动、中介经营活动、管理活动以及自有住房服务。
• 图表2：房地产增加值中开发经营占比从2010年开始下降。
• 图表3：房地产行业复苏对经济的传导将在下半年持续提供稳增长作用。
• 图表4：货币活化指数（M1-M2）领先房价同比变化。
• 图表5：中国房地产周期，显示中周期与小周期关系。

分析师信息

• 赵可：招商证券研究发展中心高级分析师，从事房地产及宏观策略研究，曾获新财富奖项。
• 刘义：招商证券研究发展中心高级分析师，从事房地产及纺织服装研究，有丰富经验。
• 黄梓钊：研究助理，美国东北大学金融学硕士。

投资评级定义

• 公司短期评级：
  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅在5-20%之间
  • 中性：股价变动幅度在±5%之间
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上
• 公司长期评级：
  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平
• 行业投资评级：
  • 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准
  • 回避：行业基本面向淡，指数跑输基准

重要声明

• 本报告由招商证券编制，具有证券投资咨询业务资格。
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