20160621-招商证券-房地产行业2016年中期投资策略：从习以为常的房地产“误区”看下半年市场_29页_1mb

房地产行业2016年中期投资策略总结

核心内容

本报告分析了房地产行业在2016年中期的市场环境和投资机会，指出行业存在多个“误区”并提出相应的投资建议。

主要观点

1. 房地产行业并非仅仅是开发经营

   • 房地产业增加值包含开发、中介、管理及自有住房服务，说明行业正在向存量时代转型。
   • 开发经营活动占比下降将削弱传统框架的有效性，需关注存量时代的成长性机会。

2. 人民币贬值不必然冲击房地产市场

   • 房地产是经济变化的“因”，汇率是“果”，因此前期人民币贬值是“补课”，反映经济筑底过程。
   • 未来房地产复苏将支撑人民币币值稳定，不构成威胁。

3. 货币宽松边际减弱不影响房价上涨

   • 居民通胀预期是房价上涨的流动性条件，货币活化指数领先房价同比变化。
   • 货币宽松的边际转弱并不妨碍房价上涨，因存在滞后效应。

4. 行业处于小周期高点，但中周期尚未结束

   • 当前处于第四轮中周期的上半场，小周期高点已至，但中周期仍将持续。
   • 小周期调整后，未来将有相对低斜率的复苏。

5. 房地产转型应聚焦存量新经济

   • 多元化和壳资源存在较大不确定性，转型需关注安全边际。
   • 向存量新经济延伸是房地产转型的长期价值所在，重点包括交易、物业、存量优化。

关键信息

• 行业规模：2016年6月，房地产行业股票家数为161只，总市值24418亿元，流通市值19546亿元，占比分别为5.6%、5.4%、5.6%。
• 行业表现：1个月内绝对表现2.3%，6个月内-20.7%，12个月内-30.1%；相对表现1.2%，6个月内-3.3%，12个月内2.8%。
• 投资策略：维持全年房地产投资5-8%的预测，看好存量时代的成长性机会。
• 重点公司：
  • 蓝筹首选【招商蛇口】
  • 白马组合首选【世联行】（新经济）和【华发股份/荣盛发展/首开股份】（价值型）
  • 大健康领域关注【苏宁】复牌补跌和【世荣兆业】折价
  • 大金融关注【嘉宝集团】房地产基金
  • 资产整合关注【南国置业/沙河股份】

投资评级

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超沪深300指数20%以上
  • 审慎推荐：公司股价涨幅在5-20%之间
  • 中性：股价变动幅度介于±5%之间
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：长期竞争力高于行业平均水平
  • B：长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准
  • 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准

风险提示

• 行业销量调整节奏慢于预期
• 多元化转型效果低于预期

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分析师信息

• 赵可：招商证券研究发展中心高级分析师，从事房地产及宏观策略研究，拥有深厚研究背景。
• 刘义：招商证券研究发展中心高级分析师，有8年证券行业研究经验，专注于房地产及纺织服装领域。
• 黄梓钊：招商证券研究助理，美国东北大学金融学硕士。

总结

房地产行业正处于从增量向存量转型的关键阶段，需关注“存量交易/物业服务/存量优化”三大核心路径。尽管行业小周期高点已至，但中周期尚未结束，未来仍有复苏空间。投资应聚焦蓝筹和白马，关注安全边际和基本面。同时，房地产仍是宏观对冲的有效工具，未来仍有5-8%的增长预期。