应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书_23页_13mb

2021中国办公楼市场白皮书总结

核心内容

2021年是中国办公楼市场发展的重要年份，市场呈现出从“少而精”向“多而广”的发展趋势。随着中国经济向高质量发展转型，办公楼市场也需转向集约性资源投入和精细化管理，以匹配产业实际需求。仲量联行通过对超过200座城市的深入调研，总结出中国办公楼市场的发展阶段、供需格局及企业租赁需求的变化趋势。

主要观点

• 市场发展阶段：中国办公楼市场整体可分为起步期、建设期、发展期和成熟期。目前，70%的中国内地城市仍处于起步期，市场体量小且发展不稳定；19个城市处于建设期，市场活跃度中等；7个城市处于发展期，市场表现良好；仅4个一线城市处于成熟期，市场稳定。
• 租金与供应：北京、上海、深圳和广州的甲乙级办公楼租金水平较高，其中北京租金指数是全国排名前50城市均值的3倍以上。一线城市存在较大的供应缺口，尤其是北京和广州，而部分二线城市如成都、南京、杭州等则表现出较高的需求潜力。
• 企业租赁需求变化：企业从分散管理向全国统筹发展，尤其是头部TMT企业，过去两年新增租赁面积超过150万平方米。全国性企业开始建立集中化的CRE部门，以实现更高效的房地产管理。
• 房地产管理趋势：随着企业规模扩大，房地产管理从分散式转向集中化，强调标准化、规范化和合规性。仲量联行等专业机构正为中资企业提供市场化的解决方案。

关键信息

城市办公楼市场图谱

• 发展和成熟期城市：北京、上海、深圳、广州等一线城市租金高，市场成熟度高。
• 建设期城市：如南宁、乌鲁木齐、石家庄等，市场处于快速增长阶段，但租金指数偏高。
• 起步期城市：如海口、西宁、济源等，市场发展尚不成熟，租金成本偏高，可能制约城市增长。

城市办公楼需求与供应分析

• 需求潜力：一线城市如北京、上海的办公楼需求潜力分别达到4,000万平方米和4,000万平方米，非一线城市如成都、南京等也有较高的需求潜力。
• 供应缺口：一线城市供应缺口较大，尤其是北京和广州，供应缺口超过3,000万平方米。部分二线城市如成都、南京、杭州的供应缺口也较为显著。
• 空置率：一线城市空置率较低，如北京为15%，上海为20.7%；部分二线城市如成都为21.9%，武汉为38.6%。

企业租赁需求与CRE管理

• 企业租赁需求：头部企业如TMT行业的企业租赁需求持续增长，尤其是下沉市场，如成都、南京等城市。
• CRE部门发展：越来越多的全国性企业设立CRE部门，实现集中化管理，提高效率和降低成本。
• 成本节约：通过标准化和集中化管理，企业每年房地产相关成本可达上亿元人民币，甚至行业巨头超过百亿元。

城市案例

市场趋势与建议

• 市场趋势：办公楼市场将从粗放式开发转向集约化和精细化管理，以适应高质量发展的需求。
• 建议：城市应根据自身发展阶段和需求潜力，合理规划办公楼供应，避免盲目建设。企业应建立集中化CRE团队，提高管理效率和成本控制能力。房地产专业服务机构应提供更全面的数据支持和解决方案，以应对市场变化。

通过以上分析，可以看出中国办公楼市场正在经历从初级发展到成熟市场的转变，各城市的发展阶段和需求潜力各不相同，需根据实际情况进行合理规划和管理。