仲量联行-2021中国办公楼市场白皮书-23页_12mb

2021中国办公楼市场白皮书总结

核心内容

2021年是中国办公楼市场发展的重要转折点，标志着市场从粗放扩张向高质量发展转型。随着经济结构升级和城市化进程，办公楼市场呈现出明显的区域分化，头部城市已进入成熟期，而“长尾”城市仍处于早期发展阶段。仲量联行通过对中国200多个城市的深度调研，揭示了办公楼市场的发展轨迹、供需关系及企业租赁需求的变化趋势。

主要观点

• 市场发展阶段：中国办公楼市场整体上可分为起步期、建设期、发展期和成熟期。目前，约70%的城市处于起步期，显示出巨大的发展潜力。
• 租金与体量差异：一线城市如北京、上海、深圳、广州的办公楼市场租金水平和体量远高于其他城市。北京和上海的甲乙级办公楼租金成本指数显著高于全国平均水平，而其他城市如成都、南京等则表现出良好的增长潜力。
• 企业需求变迁：国内企业从分散管理向全国统筹发展，尤其在TMT（科技、媒体和电信）领域，企业扩张需求旺盛，推动了办公楼市场的全国性布局。
• 商业地产转型：随着高质量发展成为主流，商业地产需转向集约化资源投入和精细化管理，以适应新的市场需求和政策导向。

关键信息

城市办公楼市场发展图谱

• 发展和成熟期城市：包括北京、上海、深圳、广州等，这些城市的办公楼市场较为成熟，租金承付能力强。
• 建设期城市：如南宁、乌鲁木齐、石家庄等，这些城市正处于大规模建设阶段，但面临空置率上升和租金承压。
• 起步期城市：如海口、西宁、济源等，办公楼市场尚处于早期发展阶段，需进一步培育。

经济增长与办公楼需求关系

• 第三产业拉动需求：GDP排名前30的城市中，第三产业每增长1亿元人民币，将推动优质办公楼市场需求增加547平方米。
• 深圳表现突出：深圳的第三产业增长对办公楼需求的拉动最强，每增长1亿元可推动需求增加1,672平方米，显示出其强大的经济活力和产业吸引力。

城市宏观供应盈缺分析

• 供应缺口：北京和上海的甲乙级办公楼供应缺口较大，表明仍有较大的发展空间。
• 供应过剩风险：部分城市因盲目建设导致供应过剩，需警惕中短期去化压力。

企业租赁需求变化

• 集中化管理趋势：全国性企业逐渐建立集中化的CRE（企业房地产）团队，以更高效的方式管理全国范围内的办公需求。
• 成本节约与合规管理：集中化管理有助于降低运营成本，提升管理效率，并增强合规性。

城市案例分析

北京

• 总存量：1,037万平方米
• 空置率：15.0%
• 平均日租金：11.0元/平方米
• GDP增速：1.2%

上海

• 总存量：1,454万平方米
• 空置率：20.7%
• 平均日租金：7.4元/平方米
• GDP增速：1.7%

深圳

• 总存量：975万平方米
• 空置率：23.0%
• 平均日租金：6.4元/平方米
• GDP增速：3.1%

广州

• 总存量：664万平方米
• 空置率：11.0%
• 平均日租金：5.4元/平方米
• GDP增速：2.7%

成都

• 总存量：22.4%空置率
• 平均日租金：2.7元/平方米
• GDP增速：4.0%

重庆

• 空置率：13.5%
• 平均日租金：6.3元/平方米
• GDP增速：3.9%

西安

• 空置率：34.9%
• 平均日租金：3.5元/平方米
• GDP增速：5.2%

武汉

• 空置率：38.6%
• 平均日租金：2.6元/平方米
• GDP增速：-4.7%

南京

• 空置率：23.6%
• 平均日租金：3.5元/平方米
• GDP增速：4.6%

杭州

• 空置率：18.0%
• 平均日租金：3.9元/平方米
• GDP增速：3.9%

香港

• 空置率：9.0%
• 平均日租金：20.7元/平方米
• GDP增速：-6.1%

澳门

• 空置率：13.5%
• 平均日租金：6.3元/平方米
• GDP增速：-56.3%

长沙

• 空置率：35.5%
• 平均日租金：2.5元/平方米
• GDP增速：4.0%

长春

• 空置率：43.6%
• 平均日租金：1.7元/平方米
• GDP增速：3.6%

大连

• 空置率：32.8%
• 平均日租金：2.4元/平方米
• GDP增速：0.9%

福州

• 空置率：30.3%
• 平均日租金：3.1元/平方米
• GDP增速：5.1%

贵阳

• 空置率：35.7%
• 平均日租金：2.3元/平方米
• GDP增速：5.0%

哈尔滨

• 空置率：33.3%
• 平均日租金：2.5元/平方米
• GDP增速：0.6%

海口

• 空置率：32.2%
• 平均日租金：3.0元/平方米
• GDP增速：5.3%

合肥

• 空置率：30.0%
• 平均日租金：1.7元/平方米
• GDP增速：4.3%

呼和浩特

• 空置率：39.4%
• 平均日租金：1.3元/平方米
• GDP增速：0.2%

昆明

• 空置率：24.0%
• 平均日租金：2.2元/平方米
• GDP增速：2.3%

拉萨

• 空置率：26.1%
• 平均日租金：2.4元/平方米
• GDP增速：9.7%

兰州

• 空置率：23.2%
• 平均日租金：2.7元/平方米
• GDP增速：2.7%

结论

中国办公楼市场正经历从“少而精”到“多而广”的转型，市场格局不断演变。随着经济高质量发展，商业地产需更加注重集约化和精细化管理。企业租赁需求从分散管理转向全国统筹，推动市场向更加成熟和规范的方向发展。未来，市场将进入新一轮的“建设期”和“发展期”，并伴随城市更新和存量物业升级，以满足不断增长的办公需求。