20200506-光大证券-物业服务企业拓展城市服务专题研究报告（一）_从社区到城市_走向更广阔天地_19页_1mb

从社区到城市，走向更广阔天地

核心内容

物业服务企业正逐步从社区服务向城市服务拓展，成为城市治理的重要参与者。城市服务涵盖市政园林、环境卫生、城管巡查、治安巡查、矛盾化解、突发状况处理、后勤服务、停车资源运营等，是政府与企业能力匹配的结果，也是城市精细化管理的必然趋势。

主要观点

• 城市精细化管理已成为全国大中型城市的重要任务，推动了物业企业向城市服务的转型。
• 物业企业具备社区管理经验，能够迁移至城市服务领域，提升城市治理的专业化、智慧化水平。
• 头部物业企业如万科物业、保利物业、碧桂园服务在城市服务领域已有布局，未来有望承担城市综合管理平台的功能，成为城市“大管家”。
• 企业通过多种业务模式（如总包-分包、垂直领域承接、股权合作）进入城市服务领域，以适应不同城市的需求。

关键信息

1. 物业企业城市服务业务模式

• 万科物业：以“大平台”模式承接政府综合性需求，采用总包-分包方式，与国资合作，如珠海大横琴城资项目，2019年至今中标年化金额超3.6亿元。
• 保利物业：以“镇兴中国”战略切入乡村治理，从景区管理、镇区治理逐步拓展，采用服务叠加方式，如嘉善县天凝镇全域化公共服务管理项目，服务范围覆盖22个行政村和3个社区。
• 碧桂园服务：通过“城市共生计划”布局三四线城市，采用灵活的股权合作模式，如开原市城市服务一体化项目，总预算3.12亿元，服务期10年。

2. 业务模式对比

• 项目布局：万科物业布局一二线城市新区，碧桂园服务布局三四线城市，保利物业以乡镇为突破口。
• 运作模式：万科物业以总包-分包模式运作，保利物业直接承接政府项目，碧桂园服务灵活运作，兼容多种业态。
• 股权结构：万科物业多由国资控股，碧桂园服务多由公司本身控股，保利物业较少涉及合资。

3. 投资建议

• 建议关注在城市服务领域布局较为领先的万科物业（未上市）、保利物业、碧桂园服务。
• 城市服务有望提升物业企业的市场地位、资源统筹能力和业务规模。

4. 风险分析

• 人工成本风险：人工成本占比较高，若工资上涨过快将挤压利润。
• 增值服务拓展风险：目前增值服务仍与开发商业务相关，尚未形成成熟商业模式。
• 关联方依赖风险：部分物业企业依赖关联方开发商，若开发业务受阻将影响物业业务。
• 外包风险：外包成本逐年上升，若外包质量控制不力将影响企业运营。

案例介绍

万科物业“城市物业”

• 与珠海大横琴集团合作，负责横琴新区106.5平方公里内的城市公共空间与资源管理。
• 涉及环卫清洁、城市秩序管理、市政养护、物业管理、停车场管理等。
• 已拓展至东莞、深圳、雄安、成都等城市。

保利物业“镇兴中国”

• 以浙江嘉善县为起点，逐步在多个乡镇及周边区域开展公共服务管理。
• 服务内容包括市容市貌管理、保洁监管、安全监管、交通整治等。
• 项目人员配置以网格员和协管员为主，注重信息化管理。

碧桂园“城市共生计划”

• 涉及市政公共服务一体化运营、城市大物业运营、城市空间增值服务等。
• 已与十余个城市达成战略合作，如遵义、韩城、衡水、开原等。
• 项目公司多采用股权合作方式，如开原市项目由公司单独投标，服务期长达10年。

业务模式选择

物业企业在城市服务领域的业务模式选择，受到供给侧和需求侧的双重影响：

• 供给侧：企业背景、资源和能力是关键，如万科物业依托其综合管理能力，保利物业依托其基层治理经验。
• 需求侧：政府需求、原有利益格局及就业保障是主要考虑因素，如国资控股更符合政府招标要求，而灵活的股权结构则便于进入市场。

总结

物业企业拓展城市服务，是顺应城市精细化管理趋势的重要战略。通过不同业务模式，企业能够更好地满足城市治理的多元化需求，提升自身市场地位和运营能力。建议关注万科物业、保利物业、碧桂园服务等在该领域布局领先的公司。然而，企业仍需面对人工成本、增值服务、关联方依赖及外包等潜在风险。