八大角度看好2018年三四线与中西部房地产市场_三四线与中西部城市_广阔天地_大有可为_17页_1mb

三四线与中西部城市房地产市场分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了2018年三四线与中西部城市房地产市场的发展前景，从多个角度论证了其增长潜力与投资价值，认为这些城市在政策支持、人口趋势、市场需求等方面具备良好的发展基础，是当前房地产投资的重要方向。

主要观点

• 销售数据背离：高频数据与统计局数据的背离表明，重点大中城市表现较差，而三四线与中西部城市表现较好，拉高整体销售面积至正增长。
• 人口趋势逆转：三四线城市人口净流出趋势边际改善，部分城市甚至出现净流入，且人口增长与房价涨幅相关性低。
• 棚改货币化红利：棚改货币化安置资金大量流向三四线城市，带动了住房需求和房价上涨，对市场预期产生积极影响。
• 城镇化进程未结束：我国城镇化率仍有较大提升空间，未来红利将更多集中在三四线和中西部城市。
• 三四线城市吸引力增强：随着基础设施完善和生活方式改善，三四线城市对人才和居民的吸引力提升。
• 去化率与销售均价差异：三四线城市去化率较低但销售均价增长，房企更应关注利润而非销售额。
• 利率改善预期：随着社融与M2增速差收窄和10年期国债收益率回落，房贷利率有望在年中后改善。
• 地产板块处于四重底：估值、销售、政策、仓位均处于低位，建议布局三四线城市的龙头房企。

关键信息

一、销售数据与趋势

• 2018年1-2月商品房销售面积同比增长4.1%，而30大中城市成交面积持续负增长。
• 中西部地区销售面积与销售金额增速远高于东部地区，显示市场潜力。

二、人口与需求分析

• 三四线城市人口净流出趋势边际改善，部分城市出现净增长。
• 人口≠需求，三四线城市因房价较低、政策宽松，购房需求更为广泛。
• 高校毕业生留京率下降，显示一二线城市吸引力减弱。

三、棚改货币化政策影响

• 棚改货币化安置比例从2014年的9%上升至2017年的50%，预计2018-2020年将达60%。
• 棚改资金支持力度加大，推动三四线城市住房需求增长。

四、城镇化进程

• 2017年末城镇化率为58.5%，仍低于发达国家水平，未来仍有较大增长空间。
• 中西部地区城镇化率未达全国平均水平，是未来增长的主要区域。

五、三四线城市吸引力

• 三四线城市在基础设施、生活方式、就业机会等方面吸引力提升。
• 借助一二线城市溢出效应和互联网传播，三四线城市消费和娱乐需求快速增长。

六、房企盈利与投资建议

• 房企应更加重视利润而非销售额，三四线城市因去化率低但销售均价增长，利润更可观。
• 布局三四线城市可降低资金压力，提高现金流平衡能力。
• 推荐关注具备以下特征的房企：销售规模排名TOP50、提前布局三四线与中西部、布局范围广、信用评级高、成本控制能力强。

七、利率与政策预期

• 中央“房住不炒”政策不会导致三四线城市调控收紧，因政策目标是抑制一二线房价过快上涨。
• 货币供需改善，预计房贷利率将在年中后迎来改善，对三四线市场影响有限。

八、地产板块投资机会

• 地产板块处于估值、销售、政策、仓位四重底，建议买入。
• 增量资金流入预期增强，板块有望迎来修复。

推荐关注的公司

A股推荐

• 新城控股
• 华夏幸福
• 荣盛发展
• 蓝光发展
• 金科股份

港股推荐

• 碧桂园
• 新城发展控股
• 中国恒大

风险提示

• 房地产调控政策持续收紧
• 三四线城市房地产销售不及预期

图表目录

• 图1：房地产销售面积与销售金额累计同比
• 图2：30大中城市成交面积同比（移动8周平均）
• 图3：2018年1-2月分区域销售面积同比增速
• 图4：2018年1-2月分区域销售金额同比增速
• 图5：人口净流入与房价涨幅相关度极低
• 图6：近年来政府对棚改资金支持不断加大
• 图7：PSL累计新增投放额与同比增速
• 图8：2018年地方专项债同比增加
• 图9：部分城市收入房价比
• 图10：2000-2010地级市常住人口增速图
• 图11：2011-2016地级市常住人口增速图
• 图12：河南部分三四线城市人口转为净增长
• 图13：安徽部分三四线城市人口增速加快
• 图14：部分国家城镇化率水平（%）
• 图15：我国各省级行政单位2017年人口净增长、年末城镇化率与常住人口
• 图16：2016年中国6岁及以上年龄段受教育程度统计
• 图17：到西部地区就业的农民工人数同比增速复苏
• 图18：清华北大毕业生留京率逐年下降
• 图19：京沪人口占总人口比例开始下滑
• 图20：固安：北京八中固安分校与幸福医院
• 图21：镇江：新城吾悦广场
• 图22：我国2020年高速铁路网规划
• 图23：美国人口密度分布较为均衡
• 图24：商品房可售面积同比增速
• 图25：本轮周期不同以往
• 图26：社融与M2增速差是利率的先行指标
• 图27：10年期国债到期收益率年初以来回落
• 图28：房贷利率一般滞后国债收益率半年左右
• 图29：A股地产板块PE
• 图30：H股地产板块PE

表格目录

• 表1：2017年以来部分城市吸引人才政策整理

分析师与研究助理简介

• 杨柳：策略分析师，英国雷丁大学投资学硕士，专注于A股投资策略与宏观经济政策。
• 王嵩：浙江大学会计学硕士，曾从事三年房地产信托业务。
• 由子沛：同济大学与美国西北大学联合培养土木工程博士，曾就职于中信证券，2017年加入民生证券。

评级说明

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