首批公募REITs发售跟踪（二）：定价让利二级，分享新时代红利-20210527-德邦证券-12页_1mb

首批公募REITs发售跟踪总结

核心内容

本报告主要分析了首批9家公募REITs的发售情况，重点探讨了募集期缩短、定价策略及市场参与者的认购行为，同时指出投资机会与潜在风险。

主要观点

• 募集期缩短：由于战略投资者认购比例高（均达50%以上），且存在锁定期限制，导致二级市场供给不足，因此发售公告提前，募集期缩短至2-3天。
• 定价让利二级市场：首批9家REITs发行价均低于网下有效报价的平均值和中位数，让利幅度在0.3%至3.6%之间，表明发行方对二级市场的让利态度。
• 市场关注度高：蛇口产园与普洛斯成为最受关注的两只REITs，网下投资者有效申购金额分别达79.6亿元和76.5亿元，显示出市场对这两只产品的强烈兴趣。
• 投资者偏好显著：蛇口产园在有效报价数量上领先，共51家机构、116只产品给出有效报价，表明其在市场中的吸引力。
• 战略看多：分析师认为首批公募REITs具备优质资产基础，符合政策导向，未来有望实现折价修复和资产成长，因此建议投资者积极参与。
• 市场结构影响定价：供给稀缺性和需求高涨促使市场定价偏向乐观者，特别是在卖空受限的情况下，没有份额的看空者并非真正的看空者。

关键信息

募集时间安排

定价与认购数据

战略配售情况

• 中金普洛斯仓储物流REIT：战略配售总份额比例为72%，原始权益人或其关联方占比20%，其他专业机构投资者占比52%。
• 东吴苏州工业园区产业园REIT：战略配售总份额比例为60%，原始权益人或其关联方占比15%，其他专业机构投资者占比45%。
• 浙商证券沪杭甬高速REIT：战略配售总份额比例为74.3%，原始权益人或其关联方占比20%，其他专业机构投资者占比54.3%。
• 华安张江光大园REIT：战略配售总份额比例为55.33%，原始权益人或其关联方占比10%，其他专业机构投资者占比45.33%。
• 中航首钢生物质REIT：战略配售总份额比例为60%，原始权益人或其关联方占比20%，其他专业机构投资者占比40%。
• 红土创新盐田港仓储物流REIT：战略配售总份额比例为60%，原始权益人或其关联方占比20%，其他专业机构投资者占比40%。
• 富国首创水务REIT：战略配售总份额比例为76%，原始权益人或其关联方占比51%，其他专业机构投资者占比25%。
• 平安广州交投广河高速公路REIT：战略配售总份额比例为78.97%，原始权益人或其关联方占比51%，其他专业机构投资者占比27.97%。
• 博时招商蛇口产业园REIT：战略配售总份额比例为65%，原始权益人或其关联方占比32%，其他专业机构投资者占比33%。

风险提示

• 资产经营不确定性：REITs基础资产项目未来经营情况存在不确定性。
• 现金流测算偏差：募集说明书中测算的未来现金流可能与实际情况存在偏差。
• 募集进度不及预期：可能因市场反应等因素导致募集进度不及预期。
• 流动性风险：二级市场流动性可能不足，影响投资者交易。
• 规则调整风险：相关政策或市场规则的调整可能对REITs市场产生影响。

附录

• 图表目录：包括发售时间安排、认购资金来源、中签率、有效报价数量、定价策略、战略配售情况等。
• 分析师与研究助理简介：吴开达为德邦证券研究所副所长、首席策略分析师，具有丰富的资本市场研究和投资经验。
• 投资评级说明：根据市场表现与基准指数进行评级，分为股票投资评级和行业投资评级。
• 法律声明：本报告仅作为参考，不构成投资建议，德邦证券不承担由此产生的任何责任。

总结

本报告详细分析了首批公募REITs的发售情况，指出市场对REITs的强烈认购热情和定价策略的让利行为，同时提醒投资者注意相关风险。建议投资者关注优质REITs产品，积极参与，把握新时代红利。