20210527-德邦证券-首批公募REITs发售跟踪（二）_定价让利二级_分享新时代红利_12页_1mb

首批公募REITs发售跟踪总结

核心内容

本报告分析了首批9家公募REITs的发售情况，重点围绕募集期缩短、定价策略及市场预期展开，同时提示相关投资风险。

主要观点

1. 供难应求，募集期缩短

• 供给受限：首批9家公募REITs基金产品中，战略投资者参与配售比例均达到50%以上，大部分在60%-80%区间，锁定期限制导致二级市场供给不足。
• 发售公告提前：5月26日有6家REITs提前公布发售时间，27日剩余3家也发布公告。
• 认购缴款时间统一：公众投资者与网下投资者认购缴款开始时间为5月31日，截止时间统一为6月1日或6月2日，募集期较原计划缩短2-3天。

2. 定价让利二级市场，蛇口产园、普洛斯最受关注

• 定价策略：9家REITs发行价均低于网下有效报价的平均值和中位数，让利幅度在0.3%-3.6%之间。
• 认购热度：蛇口产园和普洛斯最受关注，网下投资者有效申购金额分别达79.6亿元和76.5亿元。
• 中签率差异：在不考虑回购的情况下，网下投资者中签率在6%-30%之间，其中蛇口产园中签率最低，为6.53%。
• 有效报价数量：蛇口产园获得最多有效报价，共51家机构、116户产品给出报价。

3. 战略看多首批公募REITs，积极参与分享红利

• 优质资产：首批公募REITs底层资产透明，均为优质基础设施项目，符合政策导向。
• 折价修复与资产成长：4%净现金流分派率要求折价修复空间，资产成长性将增强收益。
• 市场预期：战略投资者高配比例及锁定期限制显示乐观预期，需求高涨导致认购超预期，发售公告提前，募集期缩短。
• 定价机制：在卖空约束下，没有份额的看空者不是真正的看空者，公募REITs上市初期将被乐观者边际定价。

关键信息

• 首批9家REITs：包括博时招商蛇口产业园REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、富国首创水务REIT等。
• 战略配售情况：每只REITs战略配售比例均在50%以上，部分产品达70%以上。
• 限售期安排：原始权益人或其关联方的限售期多为60个月，其他专业机构投资者限售期为12个月。
• 市场参与者：信托、银行、保险资金在现金认购中表现突出，部分机构如泰康人寿、北京首源投资、中国保险投资基金等参与战略配售。

风险提示

• 经营不确定性：REITs基础资产项目未来经营情况存在不确定性。
• 现金流预测偏差：募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况。
• 发行进度不及预期：募集发行进度可能未达预期，影响市场表现。
• 流动性风险：REITs上市初期可能面临流动性问题。
• 规则调整：相关政策或市场规则可能调整，影响投资策略。

附录图表摘要

• 图1：首批公募9家REITs最新发售时间安排。
• 图2：现金认购下信托、银行、保险资金优势明显。
• 图3：网下分配金额未对认购偏好产生明显影响。
• 图4：回拨前，网下投资者中签率最低为6.53%。
• 图5：蛇口产园有效报价中共51家机构，116户产品。
• 图6：蛇口产园、普洛斯最受热捧，网下投资者有效申购金额分别达79.6和76.5亿元。
• 图7：首批公募REITs定价明显低于中值，让利二级。
• 图8：原始权益人或其同一控制下的关联方占比有所差异。
• 图9-17：各REITs战略配售参与情况及比例。

投资建议

• 把握机会：首批公募REITs发售表现出强劲需求，建议投资者关注优质资产及折价修复空间。
• 理性评估：尽管市场情绪乐观，但需注意REITs的经营风险和流动性风险。
• 持续跟踪：关注市场规则变化及资产表现，及时调整投资策略。

分析师与研究助理简介

• 吴开达：德邦证券研究所副所长、首席策略分析师，具有10年以上资本市场投资及研究经验，研究方向涵盖市场微观结构、大势研判、行业比较、公司研究等。
• 姚皓天：研究助理，协助完成研究报告的撰写与数据整理。

法律声明

本报告仅供德邦证券客户使用，不构成投资建议，不保证信息的准确性或完整性。投资者应自行判断是否符合自身投资需求。未经授权，不得复制、分发或引用本报告内容。