20260712-国盛证券有限责任公司-房地产开发行业周报2026W27_进入7月淡季成交环比回落_二手房韧性强于新房_17页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体呈现震荡态势，申万房地产指数累计变动幅度为 1.9%，在 31 个申万一级行业中排名第 3。新房市场持续低迷，成交量环比和同比均大幅下降，而二手房市场则表现相对稳健，成交量虽略有下降，但同比上涨。

主要观点

土地市场

• 6月土拍溢价率：全国300城宅地平均溢价率为17.5%，环比提升7.2个百分点，处于近半年高位。
• 供应与成交面积：6月宅地供应面积环比下降2.0%，同比减少15.8%；成交面积环比增长95.0%，同比减少3.4%。
• 上半年累计数据：宅地供应面积同比减少19.4%，成交面积同比减少25.9%，出让金同比减少32.9%。

行情回顾

• 新房成交：本周30城新房成交面积137.4万平方米，环比下降45.6%，同比下降52.6%。其中，一线城市、二线城市和三线城市分别同比下降42.3%、52.9%和64.7%。
• 二手房成交：本周15城二手房成交面积204.5万平方米，环比下降5.3%，同比增长9.3%。一线城市、二线城市和三线城市分别同比下降10.8%、4.0%和7.0%。
• 个股表现：本周房地产股涨幅前五为万通地产、财信发展、大名城、大港股份、苏州高新；跌幅前五为高新发展、ST新梅、京投发展、万业企业、绵石投资。

信用债市场

• 发行情况：本周共发行房企信用债15只，环比增加8只，发行规模146.11亿元，环比增加108.72亿元。
• 偿还与净融资：总偿还量为134.56亿元，环比增加113.36亿元，净融资额为11.55亿元，环比减少4.64亿元。
• 债券类型与利率：主要发行类型为一般公司债（42.2%），期限以3-5年为主（67.1%）。发行利率整体有所下降，如“26建房01”5年期公司债利率下降302bp。

关键信息

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 多元化经营企业：如华润置地、华润万象生活，具备更强的穿越周期能力。
• 轻资产运营企业：
  • 中介：首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选。
  • 物业：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
• 开发为主企业：优先选择融资顺畅、成本低、布局重点城市、历史包袱轻的开发商，如H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份。
• 类地方城投与地产转型股：也值得关注。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

数据总结

新房成交数据

• 本周：30城新房成交面积137.4万平方米，环比-45.6%，同比-52.6%。
  • 一线城市：47.5万平方米，环比-34.8%，同比-42.3%。
  • 二线城市：66.8万平方米，环比-50.8%，同比-52.9%。
  • 三线城市：23.1万平方米，环比-47.4%，同比-64.7%。
• 上半年累计：
  • 30城：4407.1万平方米，同比-17.0%。
  • 一线城市：1343.5万平方米，同比-4.8%。
  • 二线城市：2196.7万平方米，同比-12.8%。
  • 三线城市：866.9万平方米，同比-37.2%。

二手房成交数据

• 本周：15城二手房成交面积204.5万平方米，环比-5.3%，同比+9.3%。
  • 一线城市：85.2万平方米，环比-10.8%。
  • 二线城市：84.2万平方米，环比-4.0%。
  • 三线城市：35.1万平方米，环比+7.0%。
• 上半年累计：
  • 15城：5620.0万平方米，同比+5.5%。
  • 一线城市：2424.7万平方米，同比+5.6%。
  • 二线城市：2338.1万平方米，同比+1.6%。
  • 三线城市：857.1万平方米，同比+17.8%。

总结

• 新房市场：整体表现疲软，成交量持续下滑，市场尚未企稳。
• 二手房市场：相对韧性较强，成交量虽环比下降，但同比上涨，表现出一定的抗跌能力。
• 信用债市场：房企信用债发行规模扩大，利率有所下降，融资环境有所改善。
• 投资建议：推荐多元化经营企业、轻资产运营企业、开发为主企业及类地方城投、地产转型股，强调关注市场右侧信号。
• 风险提示：需关注政策落地、需求复苏及房企风险蔓延情况。