20211011-光大证券-房地产百城土地成交月度跟踪报告（2021年9月）_土地成交量缩价涨_土拍市场优化规则_12页_1mb

行业研究总结：2021年9月百城土地成交情况

核心内容

2021年1-9月，全国百城土地成交面积为8.20亿平方米，累计同比下降22.9%；成交总价为3.03万亿元，累计同比下降10.5%；成交均价为3,694元/平方米，累计同比上升16.1%。这表明在成交量收缩的同时，土地价格呈现上涨趋势。

主要观点

1. 成交量缩，价格涨

• 9月单月数据：百城土地成交面积为6,922万平方米，同比下降51.1%；成交总价为3,404亿元，同比下降20.4%；成交均价为4,918元/平方米，同比大幅上升62.7%。
• 未成交土地占比高：9月未成交土地宗数为704宗，占当月成交土地宗数的80%；1-9月未成交土地宗数为1,943宗，占累计成交土地宗数的21%。
• 市场预期：预计年末房企现金回流需求将推动三四线城市土地市场持续遇冷，但土拍规则的优化或将缓解重点城市流拍扩散带来的房地产开发投资下行风险。

2. 按城市能级分析

• 一线城市：1-9月成交面积为6,771万平方米，累计同比下降7.9%；成交总价为5,894亿元，累计同比下降3.7%；成交均价为8,704元/平方米，累计同比上升4.5%。
• 二线城市：1-9月成交面积为35,455万平方米，累计同比下降22.8%；成交总价为14,397亿元，累计同比下降13.2%；成交均价为4,061元/平方米，累计同比上升12.5%。
• 三四线城市：1-9月成交面积为39,814万平方米，累计同比下降25.1%；成交总价为10,019亿元，累计同比下降10.2%；成交均价为2,516元/平方米，累计同比上升19.9%。

3. 住宅类土地成交结构

• 9月单月数据：住宅类土地成交面积为2,780万平方米，同比下降32.6%；成交总价为2,285亿元，同比下降5.7%；成交均价为8,217元/平方米，同比上升39.8%。
• 1-9月累计数据：住宅类土地成交面积为26,596万平方米，累计同比下降9.4%；成交总价为19,907亿元，累计同比上升7.8%；成交均价为7,485元/平方米，累计同比上升19.0%。

4. 土地类型成交情况

• 住宅：1-9月成交面积为26,596万平方米，累计同比下降9.4%；成交总价为19,907亿元，累计同比上升7.8%；成交均价为7,485元/平方米，累计同比上升19.0%。
• 商服：1-9月成交面积为7,116万平方米，累计同比下降30.9%；成交总价为2,542亿元，累计同比下降14.9%；成交均价为3,572元/平方米，累计同比上升23.2%。
• 商住：1-9月成交面积为10,741万平方米，累计同比下降52.3%；成交总价为6,361亿元，累计同比下降41.0%；成交均价为5,922元/平方米，累计同比上升23.6%。
• 工业：1-9月成交面积为34,824万平方米，累计同比下降14.0%；成交总价为1,128亿元，累计同比下降6.0%；成交均价为324元/平方米，累计同比上升9.3%。

投资建议

• 短期表现：四季度房地产行业流动性紧张情况有望修复，居民按揭贷款边际回暖，竣工端保持较高增速，有助于维持结算水平。
• 推荐企业：看好综合实力较强的龙头房企，推荐万科A、万科企业、保利地产、中国金茂。
• 建议关注：金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份。

风险分析

• 利率上行风险：全球通胀预期和大宗商品价格上涨或推高国内利率，对资金密集型地产开发板块构成潜在压力。
• 疫情与贸易摩擦影响：可能影响部分行业的就业和居民收入，进而影响居民信用扩张和按揭贷款偿还。
• 房企债务风险：房企“三道红线”政策叠加债务集中偿还期，部分中小型房企信用风险上升，现金流管理能力弱的房企可能面临局部违约。

评级与估值说明

• 行业评级：房地产行业被评定为“增持”。
• 估值方法局限性：本报告基于各种假设，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

联系信息

• 分析师：何缅南，执业证书编号：S0930518060006，联系方式：021-52523801，邮箱：hemiannan@ebscn.com。
• 联系人：周卓君，联系方式：021-52523855，邮箱：zhouzj@ebscn.com。

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