20220818-光大证券-百城土地成交月度跟踪报告（2022年7月）_百城土地成交量价单月同比年内首转正_二批次供地流拍率改善明显_16页_1mb

行业研究总结：2022年7月房地产市场分析

核心内容概述

2022年7月，中国房地产市场迎来重要变化，百城土地成交单月同比首次转正，表明市场开始回暖。同时，二轮集中供地推动土拍市场复苏，流拍率显著改善。尽管整体市场仍面临下行压力，但一线和二线城市的土地成交表现优于三四线城市，显示出市场分化趋势。

主要观点

• 土地市场回暖：7月二轮集中供地推动百城土地成交单月同比首次转正，成交金额达3014.3亿元，成交楼面均价13717.5元/平，成交溢价率均值3.0%。
• 城市分化明显：一线城市土地成交建面同比大幅上升39.5%，成交总价同比上升1030.2%；三四线城市土地成交建面同比下降2.9%，成交总价同比下降42.8%。
• 房企拿地热情回升：TOP50房企7月新增土地价值总计2225.2亿元，单月同比上升31.0%，显示房企对市场信心有所恢复。
• 政策支持明显：自2022年初以来，政策持续释放积极信号，包括LPR下调、保障房贷款政策优化、预售资金监管调整等，推动市场修复。
• 关注优质房企：建议投资者关注万科A、保利发展、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、越秀地产等优质龙头房企。

关键信息

1. 百城土地成交总量

• 当月：成交建面15,742万平方米，同比上升11.6%；成交总价4,056亿元，同比上升56.9%；成交均价2,577元/平，同比上升40.7%。
• 累计：1-7月成交建面8.4亿平方米，同比-23.6%；成交总价16,908亿元，同比-43.9%；成交均价2,023元/平，同比-26.6%。

2. 未成交土地情况

• 当月：未成交土地宗数为642宗，占成交宗数的31%。
• 累计：未成交土地宗数为3,282宗，占成交宗数的26%。

3. 分能级城市土地成交结构

• 一线城市：成交建面644万平方米，同比+39.5%；成交总价1,072亿元，同比+1030.2%；成交均价16,641元/平，同比+710.2%；成交溢价率4.5%。
• 二线城市：成交建面5,659万平方米，同比+43.9%；成交总价1,810亿元，同比+313.2%；成交均价3,200元/平，同比+187.3%；成交溢价率2.7%。
• 三四线城市：成交建面9,439万平方米，同比-2.9%；成交总价1,174亿元，同比-42.8%；成交均价1,244元/平，同比-41.1%；成交溢价率1.6%。

4. 分类型土地成交结构

• 住宅类：7月成交建面3,371万平方米，同比-22.6%；成交总价2,927亿元，同比+60.8%；成交均价8,691元/平，同比+108.0%；成交溢价率3.3%。
• 商服类：7月成交建面1,433万平方米，同比+8.4%；成交总价375亿元，同比+48.5%；成交均价2,617元/平，同比+36.9%。
• 商住类：7月成交建面883万平方米，同比+141.6%；成交总价453亿元，同比+98.1%；成交均价5,129元/平，同比-18.0%。
• 工业类：7月成交建面9,729万平方米，同比+29.7%；成交总价268亿元，同比+27.7%；成交均价275元/平，同比-1.8%。

5. 房企新增土地获取情况

• 当月：TOP50房企新增土地价值总计2225.2亿元，同比上升31.0%；新增土地建面1191万平方米，同比下降57.1%。
• 累计：1-7月TOP50房企新增土地价值总计8718.4亿元，同比下降57.3%；新增土地建面6657万平方米，同比下降77.1%。

6. 22城“两集中”供地信息总览

• 首轮供地：22城共供应469宗涉宅地块，成交397宗，成交建面3910.7万平方米，成交总价4963.9亿元，成交楼面均价12693.3元/平，成交溢价率均值3.4%。
• 二轮供地：截至8月16日，19城完成二轮土拍，合计供应430宗涉宅地块，成交405宗，成交建面3923万平方米，成交总价5229.1亿元，成交楼面均价13328.9元/平，成交溢价率均值4.1%。

投资建议

1. 政策支持：2022年政策环境持续优化，包括LPR下调、保障房贷款政策调整、预售资金监管优化等，有利于房地产市场修复。
2. 市场复苏：7月土地市场回暖，二轮供地流拍率改善，显示市场逐步恢复活力。
3. 关注优质房企：建议关注万科A、保利发展、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、越秀地产等优质房企，这些企业在市场中表现较为稳健，具备投资价值。

风险分析

• 宏观经济风险：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦等可能对房地产行业造成不利影响。
• 房企信用风险：部分房企面临债务到期高峰，叠加“三道红线”政策，可能增加信用违约风险。
• 市场波动风险：房地产市场仍存在波动性，需关注政策变化及市场情绪波动。

附录：重点上市公司列表

• 万科A：证券代码000002.SZ，收盘价16.88元，2022年EPS预测2.35元，PE估值7.2倍，投资评级为“买入”。
• 保利发展：证券代码600048.SH，收盘价16.36元，2022年EPS预测2.41元，PE估值6.8倍，投资评级为“买入”。
• 金地集团：证券代码600383.SH，收盘价11.32元，2022年EPS预测2.29元，PE估值4.9倍，投资评级为“买入”。
• 招商蛇口：证券代码001979.SZ，收盘价14.47元，2022年EPS预测1.34元，PE估值10.8倍，投资评级为“买入”。
• 新城控股：证券代码601155.SH，收盘价20.60元，2022年EPS预测6.14元，PE估值3.4倍，投资评级为“买入”。
• 金科股份：证券代码000656.SZ，收盘价2.57元，2022年EPS预测0.69元，PE估值3.7倍，投资评级为“增持”。
• 万科企业：证券代码2202.HK，收盘价14.62港元，2022年EPS预测2.35港元，PE估值5.4倍，投资评级为“买入”。
• 中国海外发展：证券代码0688.HK，收盘价19.98港元，2022年EPS预测3.65港元，PE估值4.7倍，投资评级为“买入”。
• 华润置地：证券代码1109.HK，收盘价30.70港元，2022年EPS预测4.10港元，PE估值6.5倍，投资评级为“买入”。
• 龙湖集团：证券代码0960.HK，收盘价24.75港元，2022年EPS预测4.11港元，PE估值5.2倍，投资评级为“买入”。
• 中国金茂：证券代码0817.HK，收盘价1.66港元，2022年EPS预测0.54港元，PE估值2.6倍，投资评级为“买入”。
• 越秀地产：证券代码0123.HK，收盘价9.49港元，2022年EPS预测1.32港元，PE估值6.2倍，投资评级为“买入”。
• 中国海外宏洋集团：证券代码0081.HK，收盘价3.68港元，2022年EPS预测1.64港元，PE估值1.9倍，投资评级为“买入”。

分析与估值方法的局限性说明

本报告基于各种假设进行分析，不同假设可能导致结果出现重大差异。所采用的估值方法及模型存在一定的局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。

法律主体声明

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