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大湾区领先运营商，后疫情时代“逆势”弄潮

核心内容

星盛商业作为大湾区本土领先的商业运营服务提供商，专注于为大型购物中心提供商业运营服务，具备完善的“COCO Park”、“COCO City”、“iCO”、“COCO Garden”以及“第三空间”五大产品线。在后疫情时代，公司凭借产品矩阵的适应性、运营能力的稳健性以及存量优化能力的突破性，实现了营收和利润的稳步增长，展现出强大的增长潜力和市场竞争力。

主要观点

1. 大湾区本土领先纯商管标的，步入稳增长扩规模红利期

• 公司在“以商业智慧构筑城市繁荣”战略引导下，打造五大产品线，成为深圳及大湾区商业运营服务市场的领跑者。
• 2017~2020年，公司营业收入复合增速为16.8%，归母净利润复合增速达43.2%。
• 2021H1，公司实现营收总收入2.57亿元，同比增长27.8%；归母净利润8307万元，同比增长43.0%。

2. 产品矩阵迎合时下新潮，兼具盈利能力的稳健性与成长性

• 适应性强：产品矩阵迎合“三新”趋势，即新消费人群、新消费业态、新消费时段。
• 稳健性强：截至2021H1，出租率达94.7%，平均出租率保持行业领先。
• 突破性强：存量优化能力强，如深圳福田星河COCOPark在分区改造后，销售额较2019H1增长10.7%，出租率高达99.4%。
• 轻运营模式：具备委托管理、品牌及管理输出、整租服务三种模式，具备更强的增长弹性。

3. 拓规模强运营易乘势而起，构建智慧商业新平台

• 拓规模：聚焦大湾区，拓展长三角及中西部核心城市，TOD项目成为扩张新动力。
• 强运营：推进数字化建设与商业AI智能化研究，与阿里巴巴本地生活深度合作，实现精准营销。
• 会员体系：截至2020年9月30日，COCOClub拥有约150万名注册会员，活跃会员占比62.6%，复购率高达53.2%。

投资建议

• 星盛商业作为大湾区领先的商业运营服务提供商，兼具规模与盈利的稳健性、成长性与平衡性。
• 预计公司2021~2023年EPS分别为0.17元、0.23元、0.30元/股，对应当前股价PE分别为17倍、12倍、9倍。
• 首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示

• 商场开业不及预期
• 收并购不及预期
• 外拓进展不及预期
• 疫情反复导致商业客流量波动

财务端：攻守兼备

• 进攻：盈利能力持续提升，2020A归母净利润127亿元，2021E预计为171亿元，预计2023E达到303亿元。
• 防守：财务稳健，现金流稳定，低负债率，周转速度符合预期。

关键信息

• 股权结构：星盛商业是一家家族企业，主要控股股东为黄楚龙，其长子黄德安及次子黄德林分别担任非执行董事和执行董事兼董事会主席。
• 项目分布：截至2021H1，大湾区合约面积达138万方，收入2.23亿元；长三角合约面积达53.4万方，收入1744.7万元。
• 主要项目：
  • COCO Park：深圳福田星河COCOPark，总运营面积6.76万方，2006年开业，成为深圳中央商务区的商业地标。
  • COCO City/iCO：如深圳龙华COCO City和iCO，总运营面积16.84万方和5.4万方。
  • COCO Garden：如惠州星河COCO Garden，总运营面积4.2万方，主打社区型购物中心。
  • 第三空间：深圳星河第三空间，总运营面积2.8万方，主打高端家居布置。

产品矩阵与特色项目

• COCO Park：主打城市型购物中心，以年轻潮酷风吸引Z世代消费者，引入多家国际潮牌和网红首店。
• COCO City/iCO：区域型购物中心，服务五公里范围内消费者，注重业态创新与品牌引进。
• COCO Garden：社区型购物中心，服务1~3公里范围内消费者，主打价格适中、高频消费的刚需业态。
• 第三空间：高档家居布置购物中心，提供一站式家居装饰解决方案。

未来发展

• 扩张策略：公司积极寻找优质并购标的，借力政策东风，拓展至长三角及中西部核心城市。
• 智慧商业：构建全场景数据链路，提升运营效率与消费者体验，推动数字化转型。

总结

星盛商业凭借其在大湾区的领先地位、完善的商业运营体系、适应市场变化的产品矩阵及数字化转型，展现出强劲的增长潜力与市场竞争力。公司通过多种运营模式灵活应对市场变化，同时注重品牌与体验，提升消费者粘性，有望在后疫情时代实现持续增长。