20161021-兴业研究-9月房地产行业跟踪_金九销售火爆_银十未完调控先行_15页_950kb

2016年10月21日房地产行业报告总结

核心内容概览

2016年9月，中国房地产市场呈现“金九银十”格局，销售火爆，房价上涨，但与此同时，新一轮楼市调控政策开始密集出台，显示政策层面正逐步加强对房地产市场的监管。本报告总结了9月房地产销售、投资、拿地及政策方面的关键数据与趋势。

一、销售表现：量价齐升，二线城市尤为突出

1.1 商品房销售放量

• 9月销售面积同比增长34.01%，较8月上升14.24个百分点，销售情况火爆。
• 1-9月累计同比增长26.90%，较1-8月增幅略有提升。

1.2 分区域销售情况

• 一线城市：销售面积同比小幅增长，但增速较慢。
• 二线城市：销售面积同比大幅增长 43.80%，成为市场增长主力。
• 三线城市：销售面积同比上升 16.44%，涨幅相对温和。

1.3 房价涨幅扩大

• 百城住宅价格指数同比上涨16.64%，涨幅较8月扩大2.89个百分点。
• 一线城市：住宅均价环比上涨 2.74%，涨幅持续扩大。
• 二线城市：住宅均价环比上涨 2.65%，涨幅明显加快。
• 三线城市：住宅均价环比上涨 1.41%，涨幅相对平稳。

二、房企拿地意愿略有回暖

2.1 土地市场情况

• 9月土地购置面积同比增长12.42%，为三季度以来首次回正。
• 土地成交均价同比大涨33.88%，带动土地成交价款总额同比上升 50.51%。

2.2 累计拿地情况

• 1-9月累计土地购置面积同比下滑6.10%，整体仍处低位。

三、房地产投资全面回升，库存压力缓解

3.1 投资增长情况

• 9月房地产开发投资额同比增长7.80%，较8月提升1.61个百分点。
• 1-9月累计同比增长5.80%，较1-8月继续上升0.40个百分点。

3.2 分类型投资增长

• 住宅投资：同比增长 6.99%，与8月持平。
• 商业营业用房投资：同比增长 8.67%，与8月持平。
• 办公楼投资：同比增长 8.14%，由负转正，回暖明显。

3.3 库存去化情况

• 商品房待售面积：截至9月底，仍为69,612万平方米，但同比涨幅收窄至 4.70%。
• 商品房存销比：由8月的5.38降至5.11，库存压力有所缓解。

四、房地产市场政策调控全面收紧

4.1 调控政策密集出台

• 9月底至10月初，全国已有 22个城市出台楼市调控政策。
• 限购限贷城市数量升至21个，调控力度逐步加强。

4.2 调控目的与方式

• 调控目的：抑制房价过快上涨，防范房地产泡沫。
• 调控方式：以地方自发的限购限贷为主，辅以土地市场和销售监管政策。
• 调控力度：整体较往年偏弱，但部分城市（如北京、深圳、南京、苏州）调控较为严格。

4.3 主要城市调控措施（部分）

五、关键信息总结

• 销售市场：9月销售火爆，二线城市表现突出，量价齐升。
• 投资市场：房地产投资全面增长，尤其是办公楼投资由负转正。
• 土地市场：房企拿地意愿略有回升，土地成交均价和价款总额大幅上涨。
• 库存情况：库存规模持续下降，去化压力缓解。
• 政策调控：新一轮集中调控开始，以限购限贷为主，部分城市出台更严格的政策，但整体力度较往年偏弱。

六、主要观点

• 9月房地产市场整体呈现“量价齐升”态势，尤其是二线城市。
• 政策调控开始发力，多地出台限购限贷措施，但政策执行力度和范围存在区域差异。
• 土地市场虽有回暖迹象，但房企拿地意愿仍处于低位。
• 房地产投资全面增长，但需关注后续政策对市场的影响。
• 库存去化持续，但需警惕未来市场供需变化对库存的影响。

七、关键字

• 销售火爆
• 投资增长
• 楼市调控