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文档总结：调控仍收紧 金九银十已落空

核心内容

本报告由诺亚财富集团研究与发展中心张珺于2017年10月发布，分析了房地产市场在政策调控和市场供需变化下的表现。整体来看，调控政策持续收紧，市场热度降温，金九银十的销售预期未能实现。

主要观点

• 政策持续收紧：调控政策在多个城市继续升级，包括限购、限贷、限价和限售。部分城市如九江重启限购，赣州、兰州、西安等地加码限购、限贷。此外，消费资金购房被严查，首套房贷利率上浮，抑制投机性购房行为。
• 市场表现低迷：1-8月开发投资、销售面积和新开工面积增速均出现下滑，预计10月市场表现仍不乐观，供求低位运行将成为常态。
• 土地市场分化：一线城市住宅土地供不应求，但受动迁安置房和租赁用地影响，成交楼板价被拉低；二线城市土地市场供求平稳，价格反弹明显；三四线城市供过于求矛盾凸显，价格亦有明显上涨。
• 新房市场成交量下降：热点城市成交量环比下降，部分城市如北京、厦门去化压力增加，而无锡、福州库存压力骤减。
• 二手房市场波动：一线城市二手房市场成交量无明显波动，但部分城市如广州、上海出现价格松动或小幅下滑，北京则有所回升。
• 写字楼市场：上海、深圳市场成交价格出现下滑，上海结束持续6个月无新增供应；北京写字楼市场整体呈现波动趋势。
• 商业市场：广州商业市场价格继续下滑，其余三市保持上涨态势，广州市场供过于求严重。

关键信息

政策调控

• 限购、限贷升级：九江等地重启限购，赣州、兰州、西安等地加码限购、限贷。
• 限价、限售政策落实：多个三四线城市跟进限价，上海、杭州将限价政策细化，防止规避监管。
• 信贷收紧：消费资金购房被严查，首套房贷利率上浮5%-10%，热点城市普遍上浮。

市场表现

• 开发投资：1-8月累计同比增速连续三月滑落，最终触底平稳。
• 销售面积：同比增长14%，但增速环比回落2.1个百分点。
• 新开工面积：同比增长8.0%，增速回落2.6个百分点。
• 供应与成交：9月供应量微升，但成交量微降，热点城市成交量同比下降46%。
• 价格变化：多数热点城市价格同比上涨，但半数城市环比下滑。

土地市场

• 一线城市：供不应求，但成交楼板价被拉低。
• 二线城市：供求平稳，价格反弹明显。
• 三四线城市：供过于求，价格明显上涨。

住宅存量房市场

• 北京：二手房价格有所回升。
• 上海：二手房价格小幅下滑。
• 广州：6月二手房价格出现松动，下滑3%。
• 深圳：二手房价格波动不大。

写字楼市场

• 上海：9月成交价格下滑，结束6个月无新增供应。
• 北京：写字楼市场呈现波动趋势。
• 广州、深圳：写字楼市场整体表现平稳。

商业市场

• 广州：商业市场价格继续下滑，供过于求严重。
• 北京、上海、深圳：商业市场价格保持上涨态势。

数据说明

• 去化周期：横轴表示去化周期，越短表示去化风险越低。
• 未来供求比：纵轴表示未来供求比，用于预判城市未来几年的供求关系。
• 气泡颜色与大小：蓝色代表增速快，成长空间好；黄色为增速中等；红色为增速慢，市场需求支撑乏力。气泡越大，成长空间越好。

结论

综上所述，房地产市场在政策调控和市场供需的双重影响下，整体表现趋于平稳，热点城市市场热度持续降温，政策持续发酵，市场未来仍面临较大的去化压力和不确定性。