20180905-广发证券-房地产行业_地方分类调控_下沉趋势越发明显_17页_950kb

房地产行业总结

核心内容

上周房地产行业政策及基本面情况显示，地方分类调控进一步深化，下沉趋势明显。同时，重点城市商品房成交面积环比上升，销售表现整体向好。此外，房企销售和投资表现强劲，但融资环境趋紧，行业整体负债率略有上升。

主要观点

1. 地方政策动态

• 赤峰：出台“四限”政策，限制法人单位在中心城区购房，新建商品房个人限售五年。
• 呼和浩特：全面停止去库存。
• 长春：取消棚改项目货币化安置，鼓励建设回迁安置房。
• 人才政策：南宁推出人才购房补贴政策，支持集中建设和商品房配建。
• 租赁市场：深圳试行租赁新政，规定稳租金商品房不得高于周边市场租金，年涨幅不超过5%。

2. 商品房成交情况

• 全国39城：上周商品房成交面积为562.93万方，环比上升11.6%，同比上升17.3%。
• 一线城市：成交面积112.07万方，环比上升16.2%，同比上升49.2%。
• 二线城市：成交面积255.62万方，环比上升13.6%，同比上升6.8%。
• 三四线城市：成交面积195.24万方，环比上升6.9%，同比上升17.9%。
• 区域表现：环渤海、珠三角、长三角分别环比上升7.7%、17.2%、18.9%。

3. 二手房市场表现

• 全国13城：二手房成交面积114.19万方，环比下降6.6%，同比持平。
• 一线城市：成交面积45.96万方，环比上升3.0%，同比上升50.8%。
• 二三线城市：成交面积68.23万方，环比下降12.2%，同比下降18.5%。

4. 房企销售与业绩

• 上半年业绩：板块68个地产公司主营业务收入增速29%，A股龙头10大房企增速34%。
• 净利率：行业整体净利率为10%，持续修复。
• 销售表现：TOP30房企销售金额同比增长37%，高于行业13%的增速。

5. 投资与开工情况

• 拿地力度：龙头房企拿地金额/销售金额为45%，同比降12个百分点。
• 新开工面积：品牌房企新开工面积同比增速高达71%。
• 推盘情况：8月14城推盘同比上涨34.6%，全年累计推盘面积同比上升12.2%。

6. 库存与去化周期

• 全国14城：商品房库存总量微升0.1%，去化周期上升至14.37个月。
• 住宅库存：12城住宅库存面积微升，去化周期微升至7.39个月。
• 库存指数：一线城市库存指数略有上升，三四线城市库存指数下降。

7. 土地市场情况

• 土地供应：全国100大中城市第34周土地供应面积2589万方，环比下降9.4%，同比上升24.0%。
• 土地成交：全类型土地成交1483.4万方，环比下降35.2%，同比下降14.3%。
• 土地出让金：第34周出让金464亿元，环比下降15.8%，同比下降10.7%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率13.1%，分线城市分别为5.6%、11.6%、18.9%。

关键信息

• 政策调控：地方政策更加精细化，下沉趋势明显，如赤峰、呼和浩特、长春等城市。
• 销售增长：A股龙头房企销售增长显著，TOP30房企销售增速达37%。
• 库存去化：去化周期小幅上升，但整体库存压力可控。
• 土地市场：土地供应增加，但成交面积和出让金有所下降，溢价率有所回升。
• 投资建议：推荐低估值的龙头房企，包括一线A股龙头（招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股）和二线A股龙头（中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展），同时关注H股龙头（碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富）及子领域（光大嘉宝、中国国贸）。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业销售回落快于预期。

行业评级

买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

投资观点

在18年上半年较好的销售规模增长基础上，龙头房企未来两年业绩增长具备可持续性。随着行业集中度不断提升，推荐低估值的龙头企业，以获取更稳定的收益。

重点公司跟踪

• 融创中国：18年半年报显示营收465.8亿元，同比+215.3%，归属利润63.6亿元，同比+287.7%。
• 招商蛇口：拟挂牌转让子公司股权，挂牌底价为63.2亿元。
• 阳光城：获准注册发行30亿元定向债务融资工具。
• 中南建设：调整中期票据发行规模，拟注册发行超短期融资券。
• 中国国贸：半年报显示营收15.5亿元，归属净利润4亿元，同比+36.9%。
• 金地集团：半年报显示营收151.1亿元，归属净利润23.9亿元，同比+107.83%。
• 新湖中宝：半年报显示营收55.9亿元，归属净利润14.6亿元，同比+207%。
• 中交地产：半年报显示营收31.8亿元，归属净利润3亿元，同比+2949.91%。
• 中国恒大：半年报显示营收3003.5亿元，同比+59.8%，归属利润308.1亿元，同比+63.6%。
• 华夏幸福：中标武汉PPP项目，合作期10年；上半年营收349.7亿元，归属利润69.3亿元，同比+29.1%。
• 中国金茂：半年报显示营收219.4亿元，归属利润32.9亿元，同比+31.8%。
• 世茂房地产：上半年营收425.7亿元，归属利润44.0亿元，同比+20.2%。
• 中粮地产：上半年营收49.9亿元，归属利润6.2亿元，同比+301.8%。
• 绿城中国：上半年营收335.3亿元，归属利润23.3亿元，同比+90%。

融资动态

• 外高桥：发行融资债4亿元，利率3.7%，期限180天。
• 首开股份：注册发行公司债券30亿元，利率5.7%，期限5年。
• 浦东金桥：发行融资券5亿元，利率3.38%，期限90天。
• 万科A：发行公司债券15亿元，利率4.05%，期限3+2年。
• 市北高新：发行中期票据9亿元，利率4.6%，期限3+2年。

总结

房地产行业在政策调控和市场基本面的双重作用下，呈现出分类调控和下沉趋势加强的特征。重点城市商品房成交面积持续增长，尤其是一线城市表现突出，而二手房市场则出现分化。龙头房企销售和业绩表现优异，但拿地力度有所下降，融资环境趋紧，整体净负债率小幅上升。在行业集中度不断提升的背景下，推荐低估值的龙头房企作为投资标的，同时需关注政策调控、利率上行和库存风险等潜在风险因素。