房地产行业2019年投资策略：继续坚持“因城施策”，促进供求平衡-20181204-信达证券-16页-1mb

房地产行业2019年投资策略总结

核心内容

信达证券崔娟分析师于2018年12月4日发布《继续坚持“因城施策”，促进供求平衡》报告，为2019年房地产行业提供投资策略。报告重点分析了政策走向、市场表现、行业盈利与风险因素，对房地产行业保持“中性”评级。

主要观点

政策展望

• 坚持“房住不炒，因城施策”：2019年房地产政策将继续贯彻“房住不炒，因城施策”的原则，促进市场平稳健康发展。
• 部分城市刚需政策缓和：由于一二线城市房地产市场表现低迷，土地成交清淡，且银行流动性有所改善，部分城市可能会对刚需购房者政策有所放松。
• 宏观货币政策：央行保持稳健中性货币政策，适度增加中长期流动性供应，以支持实体经济，尤其是小微企业和民营企业。

市场展望

• 2019年市场保持稳定增长：预计全年房地产销售和投资增速将保持稳定，大起大落的概率较低。
• 销售面积回落：2018年1-10月全国商品房销售面积同比增长2.2%，较2016年高点大幅下滑。
• 一线城市销售下滑明显：2018年9月后，主要城市销售增速下滑，10月一线城市销售面积同比增速仅为8.75%，环比下降36.08%。
• 销售价格回升：2018年1-9月全国商品房销售均价达8728元/平米，创历史新高，三线城市涨幅相对较高。

行业表现

• 房地产开发投资稳健增长：2018年1-10月房地产开发投资同比增长9.7%，较2015年3月以来新高。
• 土地市场分化：一线城市土地成交面积和总价同比下滑，而三线城市则保持增长，成交均价涨幅显著。
• 盈利改善：2018年前三季度A股房地产企业营业收入同比增长27.05%，归母净利润增长34.3%，盈利能力有所回升。
• 负债率攀升：A股房地产企业资产负债率持续上升，2018年前三季度达79.42%，扣除预收账款后仍创新高。

关键信息

数据概览

风险因素

• 房地产市场调控风险：未来可能进一步收紧政策，影响市场表现。
• 融资政策收紧风险：可能加剧房地产企业现金流紧张。

行业评级与投资主线

• 维持“中性”评级：预计2019年房地产市场将保持稳定增长，不会出现大起大落，因此维持“中性”评级。
• 关注行业龙头企业：在调控背景下，建议关注具备较强市场地位和稳定经营能力的大型房地产企业。

重点覆盖公司

分析师信息

• 崔娟：信达证券房地产行业分析师，执业编号S1500512050002，联系方式：+86 10 83326867 / cuijuan1@cindasc.com
• 教育背景：天津财经大学国际金融专业，加拿大曼尼托巴大学精算专业
• 研究经历：曾在民族证券和信达证券从事金融和房地产行业研究，发表多篇行业研究报告

报告结构

• 政策展望
• 市场展望
• 行业表现
• 风险因素
• 分析师简介
• 免责声明
• 评级说明

总结

2019年房地产行业将延续“因城施策”的调控思路，重点城市可能适度放宽刚需政策，但整体调控方向不变。市场预计保持稳健增长，销售和投资增速稳定。行业盈利有所回升，但负债率持续上升，融资环境趋紧。分析师建议维持“中性”评级，关注龙头企业。