20181204-信达证券-房地产行业2019年投资策略_继续坚持_因城施策_促进供求平衡_16页_1mb

房地产行业2019年投资策略总结

核心内容

本报告由崔娟撰写，发布于2018年12月4日，主要分析2019年房地产行业的政策走向、市场趋势及投资建议。报告强调将坚持“因城施策”和“房住不炒”的调控方针，同时指出部分城市刚需政策可能有所缓和，但整体调控方向不变。市场方面，预计2019年房地产市场将保持稳健增长，销售和投资增速稳定，大起大落的可能性较低。行业评级维持“中性”。

主要观点

政策展望

• 房地产政策将继续落实“房住不炒，因城施策”，以促进市场平稳健康发展。
• 重点城市可能在2019年对刚需政策有所缓和，但整体调控方向不会改变。
• 宏观货币政策保持稳健中性，适度增加中长期流动性供应，为房地产市场提供一定的支持。

市场展望

• 2019年房地产市场预计保持稳定增长。
• 2018年1-10月全国商品房销售面积同比增长2.2%，但主要城市销售增速有所下滑。
• 一线和二线城市在2018年9月后销售面积持续下降，三线城市表现相对较好。
• 房地产均价持续上涨，三线城市涨幅较大。

行业数据

• 2018年前三季度，A股房地产企业营业收入同比增长27.05%，归母净利润同比增长34.3%。
• 房地产板块盈利能力有所回升，毛利率和净资产收益率均提高。
• 负债率继续攀升，扣除预收账款后的资产负债率创新高。
• 预收账款增速明显下滑，显示市场销售回款能力有所减弱。

关键信息

政策信息

• 2018年7月31日中央政治局会议提出，要坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序。
• 部分城市首套房贷利率有所下调，如北京、广州等，显示政策有所松动。

市场表现

• 2018年1-10月全国房地产开发投资同比增长9.7%，保持稳健增长。
• 土地成交面积和总价在2018年1-10月有所下滑，但一线城市土地市场调整放缓。

财务状况

• 房地产企业盈利能力有所修复，毛利率和净资产收益率均有所提升。
• 负债率持续上升，融资活动现金流净额下降，显示企业融资环境趋紧。
• 预收账款增速下滑，反映市场销售回款能力减弱。

投资建议

• 维持房地产行业“中性”评级，认为2019年销售和投资增速将保持稳定。
• 风险因素包括房地产市场调控进一步收紧和融资政策进一步收紧。

风险因素

1. 房地产市场调控风险：未来政策可能进一步收紧，对销售和投资产生负面影响。
2. 房地产融资政策风险：融资环境可能继续收紧，加剧企业现金流紧张。

行业评级与投资主线

• 行业评级：维持“中性”评级。
• 投资主线：关注行业龙头企业，预计2019年房地产市场将保持稳健增长。

分析师信息

• 崔娟：信达证券房地产行业分析师，执业编号S1500512050002。
• 教育背景：天津财经大学国际金融专业、加拿大曼尼托巴大学精算专业。
• 研究经验：曾在民族证券和信达证券从事金融和房地产行业研究，发表多篇行业研究报告。
• 荣誉：曾获2015年华尔街见闻金牌分析师评选房地产中线第三名、2017年东方财富中国最佳分析师房地产行业第三名。

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