20210430-开源证券-保利地产-600048.SH-公司信息更新报告_业绩平稳释放_销售增长靓眼_融资成本优势明显_9页_1mb

保利地产（600048.SH）投资分析总结

核心内容概览

保利地产在2021年一季度展现出稳健的业绩表现和强劲的销售增长，同时在融资成本方面具有显著优势。公司坚持“一主两翼”战略，房地产主业规模持续提升，土储资源充沛，城市布局完善，同时不动产金融和综合服务板块也在稳步推进，打造全产业的不动产生态发展平台。基于公司稳健的基本面，维持“买入”投资评级。

主要观点

• 业绩稳健：2021年一季度实现营业总收入250.9亿元，同比增长5.2%；归母净利润25.0亿元，同比增长5.1%。尽管毛利率略有回落，但净利率保持稳定，净利率为15.3%，同比增长0.2个百分点。
• 销售增长显著：一季度签约销售金额1242.8亿元，同比增长75.0%；销售面积718.3万平米，同比增长46.5%。销售表现亮眼，显示公司市场竞争力强。
• 拿地力度有所回落：一季度新拓展项目38个，拿地金额452亿元，同比增长30.3%；拿地面积811万平米，同比增长76.7%。拿地金额占销售金额的36.4%，同比回落12.5个百分点，但公司仍保持较高的土储资源。
• 融资成本优势明显：公司稳居三道红线“绿档”，剔除预收后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为68.8%、69.6%、1.81倍。一季度公司发行公司债、中票合计94.7亿元，加权融资成本仅3.68%，创历史新低。
• 盈利预测：预计2021-2023年归母净利润分别为317.0亿元、345.7亿元、376.3亿元，EPS分别为2.65元、2.89元、3.14元。当前股价对应PE分别为5.4倍、4.9倍、4.5倍，维持“买入”评级。
• 财务指标稳健：公司总资产周转率、应收账款周转率、应付账款周转率等营运能力指标保持稳定，流动比率和速动比率也维持在合理水平。

关键信息

财务数据（单位：亿元）

销售与拿地数据

• 销售金额：2021Q1为1242.8亿元，同比增长75.0%。
• 销售面积：2021Q1为718.3万平米，同比增长46.5%。
• 拿地金额：2021Q1为452亿元，同比增长30.3%。
• 拿地面积：2021Q1为811万平米，同比增长76.7%。
• 拿地金额/销售额：36.4%，同比回落12.5个百分点。
• 楼面均价：5573元/平米，是销售均价的32.2%。
• 待开发面积：7773万平米，满足2年左右开发需求。

融资与负债情况

• 资产负债率：2021Q1为68.8%，稳居“绿档”。
• 净负债率：2021Q1为69.6%。
• 现金短债比：1.81倍。
• 加权融资成本：3.68%，创历史新低。
• 合同负债：4140亿元，同比增长30.9%，保障未来结算规模。

风险提示

1. 行业销售波动：房地产行业销售规模波动较大，可能影响公司回款。
2. 政策调整风险：按揭贷款利率上行及税收政策收紧可能带来经营压力。
3. 融资环境收紧：银行贷款额度紧张及债券发行利率上行可能加剧流动性压力。
4. 企业运营风险：高管变动及推货节奏误判可能影响销售预期。

投资建议

基于公司稳健的业绩表现、显著的销售增长和融资成本优势，公司基本面良好，未来发展前景可期。我们维持“买入”评级，预计未来三年公司盈利能力将持续增强，估值水平进一步下降，投资价值提升。