房地产行业：中西部销售略超预期，自筹资金同比转负-20190815-广发证券-15页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

销售情况
- 2019年1-7月全国商品房销售面积为8.88亿平米，同比下降1.3%，降幅较1-6月收窄0.5个百分点。
- 7月单月销售面积同比转负为正，主要由中西部地区带动。
- 住宅销售面积同比下降0.4%，降幅较1-6月收窄0.6个百分点。
- 东部地区销售面积同比下降4.2%，东北地区同比下降7.8%。
- 一线城市销售面积同比增长21.7%，二线城市同比增长6.9%。
- 三四线城市销售面积同比下降2.7%，降幅较1-6月收窄0.4个百分点。
销售均价
- 1-7月商品房销售均价9367元/平米，同比上涨7.7%。
- 住宅均价为9315元/平米，同比上涨9.6%。
土地市场
- 1-7月土地购置面积同比下降29.4%，降幅较1-6月扩大1.8个百分点。
- 土地成交价款同比下降27.6%，降幅较1-6月收窄0.1个百分点。
- 7月单月土地购置面积同比下降36.8%，降幅扩大22.5个百分点；土地成交价款同比下降27.3%，降幅扩大15.8个百分点。
- 全国土地价格为4912元/平米，同比上升2.6%。
- 300城市土地出让金同比上升16.3%，其中一线、二线城市分别上升26.6%、31.6%；三线城市同比下降6.0%。
- 土地成交价款与出让金增速差反映地价上涨趋势。
新开工与投资
- 1-7月全国房屋新开工面积同比增长9.5%，增速较1-6月下降0.6个百分点。
- 住宅新开工面积同比增长9.6%，增速较1-6月下降0.8个百分点。
- 全国房地产开发投资同比增长10.6%，增速较1-6月下降0.4个百分点。
- 住宅开发投资同比增长15.1%，增速较1-6月收窄0.7个百分点。
- 东部、中部、西部、东北地区投资增速分别为9.2%、9.5%、15.1%、11.0%，其中东部、西部、东北地区增速较1-6月分别收窄0.7、0.4、1.7个百分点。
房企资金状况
- 1-7月房企到位资金同比增长7.0%，增速较1-6月收窄0.2个百分点。
- 自筹资金同比转负，7月同比下降7.4%。
- 7月监管对房地产信托业务进行严格调控，导致房地产信托余额零增长，但对主流房企影响有限。
- 融资政策收紧将使资源向头部房企集中，增强其竞争优势。

主要观点

销售边际改善：7月全国商品房销售面积同比转负为正，主要受中西部带动，预计三季度销售将边际抬升。
土地投资回落：土地成交量价降幅扩大，土地投资增速或出现回落，三四线市场降温及高基数影响明显。
资金面收紧：房企到位资金增速持续回落，自筹资金单月同比转负，融资政策收紧对行业产生负面影响。
关注高周转房企：在周期窄幅波动的背景下，应关注高周转经营能力突出的房企，其通过经营效率提升获得的增长更具持续性和稳定性。

关键信息

推荐标的：
- 一线A股龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口
- 二线A股龙头：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展
- H股龙头：融创中国、万科企业、旭辉控股集团
- H股龙头关注：中国金茂、合景泰富
- 子领域推荐：中国国贸、新湖中宝、光大嘉宝
风险提示：
- 土地数据存在口径差异
- 资金面继续收紧，对需求端及房企经营的负面影响持续扩大
- 行业库存抬升快于预期
行业评级：买入

数据来源

统计局、中指院、Wind、广发证券发展研究中心
广发证券房地产行业研究小组成员：乐加栋、郭镇、邢菁

投资评级说明

买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上
公司投资评级：
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
- 增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

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