20210715-银河期货-六月房地产投资数据分析_增速趋于减缓_自筹资金占比提升_10页_1001kb

六月房地产投资数据分析总结

核心内容概述

2021年6月，中国房地产投资累计同比继续出现高位回落，主要受到土地购置费大幅下降、新开工面积减少以及去年低基数等因素影响。尽管销售端表现相对较好，但房地产企业面临较大的财务压力，自筹资金比重上升，整体投资增速放缓。

主要观点

1. 房地产投资增速放缓

• 累计同比：6月房地产投资累计同比为 15%，较5月的 18.3% 明显回落。
• 固定资产投资：整体固定资产投资累计同比为 12.6%，前值为 15.4%，房地产投资占固定资产投资比重为 28.21%，仍保持较高水平。
• 基本建设投资：基本建设累计同比为 7.8%，前值为 11.8%，回落明显，主要受财政支出下降影响。
• 制造业投资：制造业投资累计同比为 19.2%，前值为 20.4%，表现相对较好。

2. 土地市场持续低迷

• 土地成交价款：6月土地成交价款累计同比下跌 5.7%，较前几个月的暴跌有所收敛。
• 土地购置面积：土地购置面积累计同比为 -11.8%，较5月的 -7.5% 进一步下滑，绝对值为 7021万平米，低于2019年和2020年同期。
• 土地溢价率：100个城市的土地溢价率降至 8.13%，较前值 13.3% 明显回落，反映市场信心不足。

3. 新开工与竣工面积差距扩大

• 新开工面积：6月新开工面积累计同比为 3.8%，低于前值 6.9%，绝对值为 101288万平米，不及2019年同期。
• 竣工面积：竣工面积累计同比为 25.7%，前值为 16.4%，显示竣工能力较强。
• 差值扩大：新开工面积与竣工面积累计同比差值从 -9.5% 扩大至 -21.9%，表明建安成本增速放缓，可能对投资构成压力。

4. 销售端表现分化

• 销售面积：6月销售面积累计同比为 27.7%，较前值 36.3% 回落，但绝对值为 88635万平米，高于2019年同期。
• 销售额：销售额累计同比为 38.9%，前值为 52.4%，仍保持较高增速，显示大城市高端住宅销售结构性向好。
• 库存情况：待售面积累计增速为 0%，前值为 -1.4%，广义库存增速为 -23.9%，较前值 -29.4% 回升，但库存仍处于较高水平。

5. 资金来源结构变化

• 资金来源累计同比：房地产开发资金来源累计同比为 23.5%，前值为 29.9%，整体回落。
• 自筹资金占比提升：自筹资金占比上升至 29.3%，高于前值的 27.88%，显示房企融资环境趋紧。
• 按揭贷款与定金占比下降：个人按揭占比为 15.89%，前值为 16.47%；定金占比为 38.1%，前值为 39%，显示资金来源多元化趋势放缓。
• 国内贷款萎缩：国内贷款占比降至 13.09%，为历史最低水平。

关键信息

• 财务风险上升：房地产企业资产负债率较高，面临财务压力，部分优势企业如万科具备一定的整合能力。
• 推盘速度加快：为避免突破财务红线，房企可能加快推盘以提高资金周转率。
• 市场信心不足：土地市场持续低迷，溢价率大幅下降，反映房企拿地意愿减弱。
• 销售结构优化：虽然整体销售增速放缓，但大城市高端住宅销售表现较好，显示市场结构性调整。

结论

2021年6月，中国房地产市场整体呈现增速放缓、土地市场低迷、资金来源结构变化等特征。尽管销售端仍保持相对强势，但投资端受多重因素影响，面临较大下行压力。房企自筹资金比重上升，可能进一步加剧财务负担，市场整体进入调整期。