20180619-东北证券-房地产行业行业动态分析_按揭贷款有所回暖_中西部拉动销售_13页_1mb

房地产行业2018年中期分析总结

核心内容

2018年1-5月，中国房地产行业整体表现稳健，投资、销售及资金到位情况均有改善，中西部地区成为主要增长动力。

房地产投资情况

• 全国房地产开发投资：累计41420亿元，同比名义增长10.2%，增速较1-4月回落0.1个百分点。
• 住宅投资：占总投资的70.1%，住宅投资增长14.2%，增速与上月持平。
• 区域表现：
  • 东部地区增速11.3%
  • 中部地区增速13.3%
  • 西部地区增速2.8%
  • 东北地区增速19.9%（显著提升）

房地产销售情况

• 商品房销售面积：累计56409万平方米，同比增长2.9%，增速较1-4月提高1.6个百分点。
• 商品房销售额：累计48778亿元，同比增长11.8%。
• 区域表现：
  • 东部地区销售面积同比下降6.7%
  • 中部地区销售面积增长13.3%
  • 西部地区销售面积增长9.9%
  • 东北地区销售面积增长3.3%
• 销售结构：
  • 住宅销售面积增长2.3%
  • 办公楼销售面积下降3.5%
  • 商业营业用房销售面积增长5.8%

房企新开工与竣工情况

• 房屋新开工面积：累计72190万平方米，同比增长10.8%，增速提高3.5个百分点。
• 房屋竣工面积：累计30484万平方米，同比下降10.1%。

土地购置情况

• 土地购置面积：累计7742万平方米，同比增长2.1%，增速较1-4月提高4.2个百分点。
• 土地成交价款：累计3522亿元，同比增长16%，增速提高2.4个百分点。
• 土地成交溢价率：5月达23.38%，为今年以来最高，但楼面价有所下降。

按揭贷款与资金到位情况

• 房地产开发企业到位资金：累计62003亿元，同比增长5.1%，增速比上月提高3个百分点。
• 个人按揭贷款：累计9250亿元，同比下降3.6%，降幅比1-4月缩小3.1个百分点。
• 房贷利率：5月首套房平均利率达5.6%，为1年期基准利率的1.29倍，继续上行。

主要观点

1. 房地产投资维持高位：尽管土地购置费用对投资的拉动作用减弱，但新开工面积的快速增加支撑了投资增速。
2. 中西部地区销售回暖：中西部销售面积和销售额均实现增长，主要受益于棚改货币化安置政策的推动。
3. 按揭贷款有所回暖：个人按揭贷款降幅收窄，显示市场信心有所恢复，但整体仍受政策调控影响。
4. 房企融资压力持续：融资渠道受限，房企需加快推盘节奏，提升资金周转效率。
5. 行业集中度提升：中小房企加速退出，行业龙头及战略布局三四线城市的房企更具竞争力。

关键信息

• 重点推荐公司：

  • 行业龙头股：新城控股、华侨城A、招商蛇口、万科A、保利地产、中国金茂
  • 高周转及三四线布局房企：新城控股、碧桂园
  • 长期看好租赁和服务类房企：我爱我家、光大嘉宝、世联行

• 风险提示：

  • 调控政策进一步深化
  • 货币政策超预期收紧

• 融资情况：

  • 金地集团、保利地产、招商蛇口、金科地产等房企近期有融资活动，融资方式包括中期票据、公司债、私募债、ABS等。

财务数据概览

投资建议

• 行业评级：优于大势，预计未来6个月行业指数收益将超越市场平均。
• 个股推荐：优先推荐业绩稳定、资源强大的行业龙头股，同时关注战略布局三四线城市的高周转房企。
• 长期看好：租赁和服务类房企具有较好发展前景。

结论

2018年1-5月，房地产行业在政策推动下呈现回暖迹象，中西部地区销售表现突出，房企融资压力仍存，但资金到位情况有所改善。行业集中度将进一步提升，重点推荐具有稳定业绩和战略布局的房企。